Qiyosiy yondashuv. Ko'chmas mulk qiymatini aniqlash usullari

2024 Muallif: Howard Calhoun | [email protected]. Oxirgi o'zgartirilgan: 2023-12-17 10:44

Ko'chmas mulkni baholash sohasida jahon amaliyotida uchta yondashuv qo'llaniladi:

• qiyosiy yoki bozor;
• qimmat;
• daromadli.

Metodologiyani tanlash ko'p jihatdan baholash ob'ektiga va ko'chmas mulkning ma'lum bir turi atrofida yuzaga kelgan real vaziyatga bog'liq. Biroq, taxminiy qiymatni aniqlashda qiyosiy yondashuv hali ham eng ishonchli usul hisoblanadi.

Asosiy taqqoslash tamoyillari

Qiyosiy yondashuv - bu mulkning bozor qiymatini aniqlash usullari to'plami. Baholangan mulk oʻxshash mulklar bilan taqqoslanadi.

Baholash quyidagi tamoyillarga asoslanadi:

• Talab va taklif. Bu ikki ko‘rsatkich bir-biri bilan chambarchas bog‘liq, cheklangan miqdordagi takliflar ma’lum talabni keltirib chiqaradi va aksincha, qancha taklif ko‘p bo‘lsa, talab shunchalik kam bo‘ladi.
• Almashtirish. Xususiyatlari oʻxshash boʻlgan mulk arzonroq boʻlsa, hech bir xaridor koʻproq toʻlamaydi.

Bozor qiymati tushunchasi muvozanat bahosi tushunchasi bilan deyarli bir xil. Muvozanat bahosi miqdoriy xususiyatlar to'plamidir vasolishtirilayotgan mahsulotga talab va taklifni belgilovchi narx omillari.

Koʻchmas mulkni baholash uchun taqqoslanadigan mulklarni tanlashning asosiy mezonlari

Qiyosiy tahlilda juda ko'p sonli elementlar hisobga olinadi va ularning kombinatsiyasi deyarli cheksizdir. Shuning uchun tahlil narxlarga bevosita ta'sir ko'rsatadigan ma'lum miqdordagi omillar bilan chegaralanadi.

Taqqoslash elementlari. Huquqlar sifati

Har qanday og'irlik yoki servitut baholanayotgan mulk qiymatining pasayishiga olib keladi. Ya'ni, mulk huquqining har qanday cheklanishi narxning pasayishi hisoblanadi. Agar baholanayotgan ob'ektda taqqoslanadigan ob'ektlarga nisbatan bunday kamchiliklar bo'lmasa, unda narx, aksincha, oshadi.

Yer uchastkalari uchun servitutlarning mavjudligi yagona pasaytiruvchi omil emas. Qiymatni baholashda yerga egalik huquqini yoki ijaraga, doimiy foydalanish huquqini o'tkazish juda muhimdir. Oxirgi ikki huquq kamaytiruvchi omillar deb ataladi. Er u bilan keyingi bitimlar uchun ma'lum cheklovlar mavjudligi juda muhim.

Sotish shartlari

Bunday shartlar, agar baholangan ob'ekt sotilganda haqiqatan ham o'ziga xos xususiyatlarga ega bo'lsa, hisobga olinadi.

Bankrotlik kamaytiruvchi omil hisoblanadi, ya'ni sotuvchi oldi-sotdi bitimini amalga oshirishga shoshiladi, chunki ko'chmas mulk bozori ob'ektining ta'sir qilish vaqti shunga o'xshash ob'ektlarga nisbatan aniq qisqaradi.

Baholashda oilaviy rishtalar, hamkorlik ham sezilarli ta'sir ko'rsatadimunosabatlar, garchi bu xavflarni baholash qiyin.

Agar sotuvchi va xaridor lizing munosabatlari bilan bogʻlangan boʻlsa va ular oʻrtasida oldi-sotdi shartnomasini tuzish rejalashtirilgan boʻlsa, soliq toʻlovlarini tejash maqsadida, albatta, smeta qiymati kam baholanadi. Bunday holda, faqat bitta motivatsiya mavjud - bitim taraflari boshqa nobozor munosabatlari bilan bog'langanligi sababli, sotuvchi aslida xaridorga kredit beradi. Agar tranzaksiya optsion shartlariga muvofiq amalga oshirilsa, xuddi shunday holat yuzaga keladi.

Infratuzilmani rivojlantirish uchun davlat subsidiyalarini olish istiqboli turar-joy ko'chmas mulkining taxminiy qiymatining oshishiga olib kelishi mumkin. Kutilayotgan imtiyozli kreditlash miqdori imtiyozli va bozor kreditlari oʻrtasidagi farqdan kelib chiqib aniqlanadi.

Bozor shartlari

Agar oʻxshash mulk va ekspert mulkining bozor qiymati oʻrtasida sezilarli farq boʻlsa, pasaytirishga tuzatish kiritilishi mumkin.

Baholashda funksionallikdagi oʻzgarish ham hisobga olinishi mumkin, chunki bu talab va taklif muvozanatiga taʼsir qiladi.

Mulk joylashuvi

Qiymat drayverlari	Xarajatni tushiruvchi omillar
Mahalla obro'si Boshqa uy-joy mulkdorlarining holati Zaxira maydoni Toʻxtash joyi mavjudligi Magistral yoʻllarga kirish imkoniyati Arxitektura yodgorliklari va boshqa diqqatga sazovor joylarning mavjudligi Koʻchmas mulk yaqinidagi dam olish zonasi Binoning noyob me'moriy xususiyatlari	Shahar markazidan masofa Piyoda masofada oziq-ovqat do'konlari yo'q Maktab va maktabgacha ta'lim muassasalaridan uzoqlik Mintaqada yomon ekologik vaziyat Mulk yaqinida zavod va ombor korxonalari, poligonlar mavjudligi

Jismoniy omillar (er uchun)

Er uchastkasini baholashda qiyosiy yondashuv mulkka oid xususiyatlarni yig'ishni o'z ichiga oladi:

• olcham;
• shakl;
• geologiya;
• topografiya;
• tayyorlik darajasi, ya'ni yer o'simliklardan tozalanganmi, tartibbuzarliklar bartaraf etilganmi;
• tuproq qoplamining sifat ko'rsatkichlari.

Eng diqqatga sazovor tomoni tepaliklar yoki yon bagʻirlari, qoyalar yoki ariqlarning mavjudligi yoki yoʻqligi. Erning yuk ko'tarish qobiliyati, uning kuchi, er osti suvlarining mavjudligi ham muhimdir. Minerallarning yuzaga kelishi mumkin bo'lgan ma'lumotlarning mavjudligi juda muhimdir. Agar ma'lumot tasdiqlansa, kelajakda yerga og'irligi aniq bo'ladi.

Baholanadigan ob'ektning umumiy xarakteristikalari

Bozorni solishtirish yondashuvi ob'ektlarning qiymatini oshiradigan xususiyatlarni o'rganishdir. Bunga quyidagilar kiradi:

• bino yoki xonaning kattaligi;
• bino balandligi;
• yordamchi inshootlarning mavjudligi va maydoni;
• ship balandligi.

Bino qaysi materialdan qurilganligi ham muhim, u qanchalik zamonaviy va ishonchli bo'lsa, mulkning qiymati shunchalik yuqori bo'ladi. Va nihoyat, eng muhimi, butun binoning umumiy ko'rinishi, ta'mirlashning mavjudligi va qulay kirish. Agar kirish hovlidan bo'lsa, bu kamaytiruvchi omil bo'ladi.

Ta'mirlashning yo'qligi baholash hisobotiga o'zgartirish kiritish uchun sababdir. Bunday hisob-kitob tadbirkorning qurilish yoki ta'mirlashga sarmoya kiritishdan oladigan foydasini hisobga olgan holda ta'mirlash yoki tiklash ishlarining qiymati asosida amalga oshiriladi.

Iqtisodiy omillar

Ko'chmas mulkda qiyosiy yondashuv ekspluatatsiya jarayonida energiya resurslarini tejashni hisobga oladi. Kommunal xizmatlar narxining doimiy oshib borishi odamlarni muqobil energiya manbalarini tejash va ulardan foydalanish haqida doimo o'ylashga majbur qiladi.

Bu omil, ayniqsa, agar ob'ekt keyingi lizing uchun sotib olinsa, muhim ahamiyatga ega. Daromadning bino yoki binolarni ishlatish uchun sarflanadigan xarajatlarga nisbati qanchalik yuqori bo'lsa, ko'chmas mulkning sof ijara daromadidagi qaytariladigan kapital miqdori shunchalik kam bo'ladi.

Ushbu turkumga shuningdek, issiqlik yoʻqotishlarini kamaytirish boʻyicha chora-tadbirlar koʻrilgan-koʻrilmaganligi, hisoblagichlar mavjudligi yoki yoʻqligi koʻrsatkichlari ham kiradi.

Boshqa ko'rsatkichlar

Baholash xizmat elementlarining mavjudligi yoki yoʻqligini hisobga olishni oʻz ichiga oladi. Eng oddiy misol, uyda lift bormi yoki yo'qmi. Barcha aloqalarning mavjudligi yoki to'liq yoki qisman yo'qligi, themahalliy tizimga ko'proq ulangan. Agar juda ko'p kamchiliklar mavjud bo'lsa, unda pastga qarab tuzatish amalga oshiriladi. Ko'chmas mulkni baholash turli ko'rsatkichlar bo'yicha amalga oshiriladi.

Hisoblash bosqichlari

Barcha qiyosiy hisob-kitoblar ochiq manbalardan shu kabi koʻchmas mulk bilan yaqinda amalga oshirilgan operatsiyalar boʻyicha maʼlumotlarga asoslanadi.

Baholash bosqichlari:

1. Muayyan mulk segmentida oʻxshash takliflarni oʻrganish, yaqinda sotilgan oʻxshash mulklarni aniqlash.
2. Yigʻilgan maʼlumotlar tahlil qilinadi va har bir taklif baholanayotgan mulk bilan alohida taqqoslanadi.
3. Baholash xususiyatlarini aniqlash, baholash hisobotiga tuzatishlar.

Tuzatilgan narxni kelishish va qiyosiy yondashuv orqali yakuniy xarajatni aniqlash.

Qiyosiy yondashuvning afzalliklari

Birinchi navbatda, usul faqat oddiy xaridor va sotuvchilarning fikrini aks ettirish imkonini beradi.

Baholash moliyaviy sharoitdagi oʻzgarishlar va hatto inflyatsiya jarayonlarini hisobga olgan holda joriy narxlarda aks ettiriladi. Baho har doim statik jihatdan asoslanadi.

Muayyan mulkni baholash uchun siz butun ko'chmas mulk bozorini o'rganishingiz shart emas, faqat o'xshash mulklarni o'rganishingiz kerak. Texnika juda oddiy, ishonchli natijalar.

… va kamchiliklari

• Haqiqiy narxlarni aniqlash juda qiyin.
• Koʻchmas mulk bozorining faolligi va barqarorligiga toʻliq bogʻliqlik.
• Qiyinchilikagar oʻxshash obʼyektlar sotish boʻyicha sezilarli farq qilsa, maʼlumotlarni solishtirish.

Yakunda

Ko’chmas mulkni baholashda qiyosiy yondashuvning mohiyati xaridorga ham, sotuvchiga ham tushunarli. Texnika tomonlarga ko'chmas mulk bozorini o'rganish va ular yo'qotmaganligiga ishonch hosil qilish imkonini beradi. Baholash allaqachon tugallangan bitimlar yoki boshqa sotuvchilarning takliflari asosida amalga oshirilishi mumkin. Qanday bo'lmasin, qiyosiy texnika - bu o'xshash ko'chmas mulk to'g'risidagi ma'lumotlarni tizimlashtirish va taqqoslash. Asosiysi, taqqoslash uchun o'xshash ob'ektlarni tanlashda maxsus yoki g'ayrioddiy omillarni hisobga olish kerak, masalan, garovni olib qo'yish tahdidi, mahalliy darajadagi normativ hujjatlarning o'zgarishi yoki kredit shartnomasi shartlariga rioya qilmaslik, majburlovchi elementlarning mavjudligi.