Er uchastkasining kadastr qiymati qanday aniqlanadi: formula va hisoblash tartibi

2024 Muallif: Howard Calhoun | [email protected]. Oxirgi o'zgartirilgan: 2023-12-17 10:44

Yer uchastkasining kadastr qiymati nima ekanligini tushunish unchalik qiyin emas. Bu davlat ko'chmas mulk kadastrida (GKN) belgilangan narx. Xarajat tegishli faoliyat natijasida olingan ma'lumotlar asosida belgilanadi. Kadastr qiymati asosan er uchastkasining individual xususiyatlariga, xususan uning joylashgan joyiga, maydoniga, maqsadiga, toifasiga, shuningdek bozor narxiga bog'liq. Er uchastkasining kadastr qiymati qanday aniqlanishi haqida ko'proq bilib oling.

Nega kadastr bahosi oʻtkaziladi

Protsedura tegishli narxni aniqlashga qaratilgan bir qator tadbirlarni oʻz ichiga oladi. Uning zarurligi quyidagi sabablar bilan izohlanadi:

• Yer uchun soliq toʻlovini toʻgʻri hisoblash.
• Koʻchmas mulk obʼyektlari bilan bitimlar uchun etalon boʻlib xizmat qiladi (maksimalning toʻgʻri taʼrifi bilan)bozor narxiga yaqin).
• Yer uchastkasiga egalik huquqini tasdiqlaydi. Shunday qilib, yerga nafaqat egalik qilish va undan foydalanish, balki uni tasarruf etish ham mumkin. Masalan, uni sotish, garovga qo‘yish yoki meros qilib olish mumkin.
• Mojarolardan va shunga mos ravishda sud jarayonlaridan qochish imkonini beradi.

Qonunchilik bazasi

Koʻchmas mulk boʻyicha aholini roʻyxatga olish va kadastr bilan Rosreestr mutaxassislari shugʻullanadi. Ko'rib chiqilayotgan mavzuga tegishli asosiy normativ hujjatlar quyidagilardir:

• 221-FZ-son "Kadastr faoliyati to'g'risida"gi qonun.
• Qonun “Davlat toʻgʻrisida. ko‘chmas mulkni ro‘yxatga olish” № 218-FZ.
• "Rossiyadagi baholash faoliyati to'g'risida"gi 135-FZ-sonli qonun.
• Hukumatning “Kadastr baholashini oʻtkazish qoidalari toʻgʻrisida”gi 316-son qarori.
• "Davlat kadastr bahosi to'g'risida"gi 237-FZ-sonli qonun.

Toʻlov qiymati va kadastr qiymati: farqlar

Yer uchastkasining kadastr qiymati nima ekanligini bilib olgach, endi sotib olish narxi tushunchasini tushunishingiz kerak. Bunday holda, biz ijaraga olingan maydonga egalik huquqini o'tkazish jarayoni uchun maxsus belgilanadigan parametr haqida gapiramiz. Oddiyroq qilib aytganda, sotib olish avval boshqa shaxsga tegishli bo‘lgan mulk sotib olingan narxni bildiradi.

Bunday ko'chmas mulk nafaqat jismoniy shaxslarga, balki davlatga, shuningdek, munitsipalitetga ham tegishli bo'lishi mumkin. Ko'pincha "er uchastkasining kadastr qiymatidagi qiymati" deb ataladi. Bu qiymat kadastr qiymatidan kelib chiqib hisoblanishi bilan izohlanadi.

Shu bilan birga, bu tushunchalarni chalkashtirmaslik kerak, chunki sotib olish narxi statik, ya'ni ko'chmas mulk narxlarining o'zgarishiga qaramay, o'zgarmasdir. Biroq, er uchastkasining kadastr qiymatini belgilash inventarizatsiya qilinganidan keyin 3 yildan 5 yilgacha bo'lgan vaqt oralig'ida faqat bir marta ko'rib chiqiladi. Bundan tashqari, qayta baholash tashabbuskori yerning egasi ham boʻlishi mumkin.

Eng arzon narsa 25 yildan beri egalik qilgan erni sotib olish va u erda kapital inshootlarni qurishda. Shunda kommunal yerlar uchun kadastr narxining atigi 20 foizi, davlat yerlari uchun esa atigi 25 foizi to‘lanishi kerak bo‘ladi.

Kadastr reestri

Baholash faoliyati natijasida olingan er uchastkalari kadastri boʻyicha narxlar toʻgʻrisidagi maʼlumotlarni saqlaydigan Davlat mulk qoʻmitasining bir qismi tushuniladi. Ular amalga oshirilgandan so'ng, er uchastkasi qayta baholanadi (bu mulk egasining tashabbusi bilan ham amalga oshirilishi mumkin). Aniqroq ma'lumotlar reestrda ham ko'rsatilgan, bu erda har bir er uchastkasining o'ziga xos kadastr raqami mavjud. Bu, shuningdek, inventarizatsiyadan keyin oʻrnatiladigan ayni paytda bozor taklif qilayotgan oʻzgaruvchan narxlarni ham oʻz ichiga oladi.

Munitsipal yerlarning narxini aniqlash

Baholash mahalliy hukumatlar (tumanlar, shaharlar, shaharchalar) tomonidan buyurtma qilinishi mumkin. Munitsipalitet uchun er uchastkasining kadastr qiymati qanday aniqlanadi? Bahomavjud bozor narxlari asosida amalga oshiriladi. Shu bilan birga, er uchastkalarini berish to'g'risidagi ma'lumotlar hisobga olinadi.

Munitsipalitetga qarashli yer uchastkalaridan xususiy uy qurish, shuningdek, bogʻdorchilik va polizchilik, garajlar qurish yoki koʻp qavatli uy qurish uchun foydalanish mumkin. Bunda Yer kodeksi, Shaharsozlik kodeksi va boshqa normativ-huquqiy hujjatlarda belgilangan standartlar hisobga olinadi.

Munitsipalitetga qarashli manzildagi mulkning davlat kadastr qiymati quyidagicha baholanadi:

1. Tayyorgarlik bosqichi. U zarur ma'lumotlarni, ya'ni tartibga solish ma'lumotlarini va yaqin kelajakdagi bozor tendentsiyalari haqidagi ma'lumotlarni to'plash va qayta ishlashdan iborat. Bundan tashqari, aholi punkti, ekologik holati, iqlim bo‘yicha ma’lumotlar to‘planib, yerlarni tasniflash ishlari olib borilmoqda.
2. Hududni rayonlashtirish. Uning chegaralarida turar-joy zonasi ajratilgan (xususiy va ko'p xonadonli binolarni qurish uchun); ishlab chiqarish (sanoat binolari, omborlar va boshqa shunga o'xshash ob'ektlarni joylashtirish uchun); davlat va tadbirkorlik (sog'liqni saqlash, maishiy xizmat ko'rsatish, ilmiy, madaniyat va boshqa muassasalar bilan); transport va muhandislik infratuzilmasi (transport va kommunikatsiya ob'ektlari va kommunikatsiyalari uchun); qishloq xo'jaligi (bog'lar, yaylovlar, oshxona bog'lari va binolari bilan); dam olish uchun (dam olish, o'rmon bog'lari, plyajlar uchun).
3. Er uchastkasining kadastr qiymatini hisoblash formulasidan foydalaniladi. O'zlashtirilmagan erlar statik narx tahlili yordamida baholanadi;bozor taklif qiladigan, shuningdek, tegishli sohalarni rivojlantirish xarajatlari. Tuzilmalar egallagan er uchastkasining birlik maydoniga to'g'ri keladigan narx infratuzilmani almashtirish qiymati usuli yordamida hisoblanadi.
4. Kadastr qiymati boʻyicha rayonlashtirish.
5. Yakuniy bosqich. Ushbu bosqichda kadastr baholash natijasida olingan ma'lumotlarni yakuniy qayta ishlash, shuningdek ularni Rosreestrga kiritish amalga oshiriladi.

Jarayon tugagandan so'ng, baholash zonasidagi yerning kadastr qiymati aniqlanadi. Bu bir xil xususiyatlarga ega hududda joylashgan uchastkaning birlik maydonining bozor qiymatiga teng.

Davlat yerlarining narxini aniqlash

Er uchastkasining kadastr qiymatini aniqlash jarayonining o'ziga xos xususiyati bu holda turli koeffitsientlardan foydalanishdir (pasaytirish va oshirish). Ular quyidagilarga bog'liq:

• Bogʻlanish joylari.
• Uning bozor narxi.
• Aloqa tizimlarining rivojlanish darajasi.
• Transportdan foydalanish imkoniyati.
• Maqsadli foydalanishga yaroqlilik darajasi.
• Turar joy yoki noturar joy inshootlarining mavjudligi.

Turli hududlardagi bozor qiymati, hatto bir xil xususiyatlarga ega bo'lsa ham, har xil bo'lganligi sababli, kadastr narxi ham har xil. Biroq, farq sezilarli bo'lishi mumkin.

Aholi punktlarida yer narxini aniqlash

Umuman olganda, narx kadastr bilan bir xil tarzda belgilanadierning qiymati, agar u munitsipalitetga tegishli bo'lsa. Ammo aholi punktlariga xos bo'lgan bir qator xususiyatlar mavjud.

Shunday ekan, ular uchastkalarning chegaralarini aniqlashtirishga, shuningdek, hududni maqsadlariga ko'ra zonalarga bo'lishga juda ehtiyotkorlik bilan munosabatda bo'lishadi. Baholash maqsadlari:

• Aholi punktiga tegishli yerlarning soliq solinadigan bazasini shakllantirish.
• Hudud va iqtisodiy koʻrsatkichlar boʻyicha yangilangan rayonlashtirish sxemasini ishlab chiqish.
• Ijaraga ruxsat.
• Mulk sotiladigan yoki uzoq muddatga ijaraga beriladigan narxni belgilash.
• Kommunal ehtiyojlar uchun erlari olib qoʻyilgan shaxslarga tovon pulining aniqroq miqdorini tuzish.
• Turli ishlanmalar uchun eng istiqbolli rivojlanish yoʻnalishlarini xolisona aniqlash.

Shahar atrofidagi hudud narxini aniqlash

Obyektiv ma'lumotlarni olish uchun bu holda quyidagi xususiyatlarni hisobga olish kerak:

• Yer uchastkasining kadastr rejasidagi joylashuvi (chekka hududda bir xildan arzonroq, lekin tegishli infratuzilmaga ega shahar yaqinida joylashgan).
• Kvadrat.
• Aloqa (elektr, gaz, sanitariya-tesisat, kanalizatsiya).
• Lot toifasi.
• Hududning ekologik holati.
• Agar bozor narxi ma'lum bo'lsa, kadastr narxi bir xil miqdorda belgilanadi.

Bunda uchastka narxini aniqlasho'rmon

O'rmonli yer uchastkasining kadastr qiymatini hisoblashning o'ziga xos xususiyati shundaki, har bir holatda narx ma'lum bir hudud uchun belgilanadi:

• Rossiya hududlarida.
• Leshoz zonasida.
• Oʻrmonlar egallagan oʻrmon xoʻjaligi hududlarida.

Oʻrmon zonasida joylashgan maydonlarning qiymati xoʻjalik faoliyati uchun maydonlardan foydalanganlik uchun toʻlanadigan har yili ijara toʻlovidan tushadigan daromadlarning tegishli summasini kapitallashtirishni hisobga olgan holda hisoblanadi. Hisoblash yog'ochni tayyorlash parametrlarini hisobga oladi.

Hisoblash va tasdiqlash

Inventarizatsiya bo'yicha narxni to'g'ri hisoblash uchun siz turli xil parametrlarni hisobga olishingiz kerak. Erning kadastr qiymatiga nima ta'sir qiladi? Ulardan eng muhimi tuzatish omillaridir. Ulardan foydalanish narx shakllanishiga ta'sir etuvchi omillarni bekor qiladi. Masalan, agar uchastkada eskirgan deb hisoblangan tuzilmalar mavjud bo'lsa yoki suv toshqini tufayli hudud suv ostida qolsa, kadastr qiymatini kamaytiradigan koeffitsient qo'llaniladi. Aksincha, ko'paytiruvchi omil qo'llaniladigan holatlar mavjud.

Bu kadastr narxining o'ziga xos ko'rsatkichi ham muhimdir. Muayyan o'lcham bir kvadrat metrga teng maydonga qarab hisoblanadi. Ushbu ko'rsatkich har chorakda o'rnatiladi. Joylashuv manzili bo'yicha mulkning kadastr qiymati quyidagicha aniqlanadi:

1. Xarajatga ta'sir qiluvchi omillar tan olinadi.
2. Standart qabul qilinganmulklarga eng mos keladigan sayt.
3. Oʻxshash xususiyatlarga ega mos yozuvlar kichik guruhi yaratilgan.
4. Ma'lumotlar har bir kichik guruh uchun to'planadi va keyin tahlil qilinadi.
5. Keyin, statistik ma'lumotlar modellashtiriladi va bozor qiymatiga ta'sir qiluvchi omillar aniqlanadi.
6. Birlik narxini hisoblang.

Olingan ma'lumotlarga asoslanib, barcha yer uchastkalarining kadastriga ko'ra narxni hisoblash mumkin. Ma’lum bo‘lishicha, kadastr bo‘yicha narxning o‘lchamiga maydon, yerning maqsadi bo‘yicha tasnifi va ob’ektning bozor bahosi kabi ko‘rsatkichlar ta’sir qiladi.

Hisobot to'ldirilganidan keyin yigirma ish kunidan kechiktirmay mijoz kadastr bo'yicha narxni tasdiqlash to'g'risidagi dalolatnomani qabul qiladi. Ushbu hujjat rasmiy e'lon qilingan paytdan boshlab kuchga kiradi. U davlat organi, munitsipalitet yoki ijro hokimiyati tomonidan qabul qilinadi.

Hisoblash formulasi

Hisoblash quyidagi formula boʻyicha amalga oshiriladi:

Lot maydoni(Chiziqli funksiya + Tranzaksiya formati funksiyasi)Nisbat.

Chiziqli funksiya hisob-kitob muddati va uning yashash qobiliyatining istisno parametrlariga ega va tranzaksiya formati funksiyasi mahalliy komponentni nazarda tutadi. Shunday qilib, kadastr bo'yicha xarajatlarni hisoblash uchun siz er uchastkasining ma'lum parametrlarini bilishingiz, shuningdek, maxsus bilimga ega bo'lishingiz kerak.

Bu miqdor er uchastkasining qiymatini hisoblashda davlat baholash usullaridan foydalanadigan baholovchilar tomonidan hisoblanadi,Rossiya Federatsiyasi Iqtisodiy rivojlanish vazirligi tomonidan tuzilgan va tasdiqlangan.

Kadastr qiymatining oʻzgarishi

Ko'p funktsiyali er uchastkalarining kadastr qiymati qanday aniqlanishi bilan bir qatorda, qayta baholash chastotasini ham hisobga olish kerak. Ushbu protsedura uch yildan besh yilgacha bo'lgan vaqt oralig'ida bir marta amalga oshiriladi. Yangi qiymat audit natijalariga ko'ra belgilanadi. U kamayishi yoki ortishi mumkin. Qoida tariqasida, oxirgi variant tez-tez uchraydi.

Ko'pgina er egalari kadastr qiymatining oshishi bilan bog'liq vaziyatga duch kelishmoqda. Shu sababli, siz ko'proq soliq to'lashingiz kerak. Shunday qilib, keskin o'sish 2016 yil oxirida, mos keladigan narxlar ko'p marta oshganda sodir bo'ldi.

Ammo bu yerni sotish foydaliroq boʻldi degani emas. Uning sifati bir xil darajada qoldi va bu vaqtga qadar ko'plab saytlar eng yaxshi holatda bo'lishdan yiroq edi. Shu sababli, hamma ham katta soliqlarni to'lash uchun er sotib olishga tayyor emas. Bundan tashqari, bu qayta baholash sirtdan amalga oshirildi. Sayt ma'lumotlari kadastrni ro'yxatdan o'tkazish uchun texnik rejaga shunday kiritilganki, natijada bir xil hududdagi, lekin turli parametrlari bo'yicha sezilarli darajada farq qiladigan er uchastkalari bir xil narxga tusha boshladi.

2016-yil oʻrtalarida moratoriy joriy etildi, unga koʻra kadastr narxi uch yilga muzlatilgan. Bu davrda yil boshidan tegishli bo‘lgan, lekin 2014-yildan oldin bo‘lmagan xarajat kuchga kirdi.

Taxminan bir vaqtning o'zida “Davlat kadastri to'g'risida”gi qonunbaholash" 237-FZ-sonli, unda moratoriy haqida hech narsa aytilmagan. Shu munosabat bilan, mutaxassislar "muzlatish" qo'llanilishi kerakmi yoki yo'qmi degan fikrga kelisha olmadilar. Natijada sudlar ushbu masala bo'yicha ko'plab nizolarni ko'rib chiqishga majbur bo'ldi.

TIN boʻyicha aniqlash

Faqat TIN raqamini (soliq to'lovchining identifikatsiya raqami) bilgan holda, ma'lum bir fuqaroga tegishli yerning qiymati to'g'risida kerakli ma'lumotlarni olish mumkin emas. Ushbu xizmatlar shubhali obro'ga ega saytlar tomonidan taklif qilinishi mumkin. Biroq, ularga ishonmaslik kerak, chunki bunday manbalar soxta.

Xulosa

Yer uchastkasining kadastr bo’yicha bahosi mulkni davlat tomonidan baholash natijasida olinadigan va Davlat ko’chmas mulk kadastrida mustahkamlangan taxminiy qiymatdir. Er uchastkasining kadastr qiymati qanday hisoblanganligini ko'rsatadigan mavjud usul asosiy xususiyatlarni hisobga olishni o'z ichiga oladi. Bu qiymat baholash vaqtidagi bozor narxiga teng. Turli toifadagi erlarning kadastriga muvofiq narx tegishli xususiyatlarni hisobga olgan holda belgilanadi. Qiymat kamida besh yilda bir marta, lekin uch yilda bir martadan ko'p bo'lmagan holda ko'rib chiqiladi.

2016 yildan boshlab “Davlat kadastr bahosi toʻgʻrisida”gi qonun kuchga kirdi. Barcha baholash vazifalari davlat tuzilmalariga yuklangan.