Ipoteka tuzoqlari: ipoteka kreditining nuanslari, xavf-xatarlari, shartnoma tuzishning nozik tomonlari, yuristlarning maslahatlari va tavsiyalari

2024 Muallif: Howard Calhoun | [email protected]. Oxirgi o'zgartirilgan: 2023-12-17 10:44

Ipoteka kreditlari yerga, uy-joyga, yashash sharoitlarini yaxshilashga muhtoj boʻlgan davlat va yakka tartibdagi uy xoʻjaliklari hayotining ajralmas qismi hisoblanadi. Ipoteka tushunchasi dunyoda qadim zamonlardan beri mavjud bo'lib, qullikka aylantirilgan qarzdorning shaxsiyati qarzlar uchun garovga qo'yilgan. Miloddan avvalgi VI asrda shaxsning garovi qarzdorning barcha mulki, xususan, yer garovi bilan almashtirilgan. Qarzdorning mol-mulki kreditorga garovga qo'yilgan bo'lsa-da, uning er uchastkasiga egalik qiladigan hududda ipoteka ustuni o'rnatilgan - bu garovga qo'yilgan mol-mulkning dalilidir. Postda qarz qayd qilingan.

Ipotekaning kelib chiqishi haqidagi tarixiy faktlar

Elizabet Petrovna hukmronligi davrida (250 yil oldin) Rossiya zodagonlari ipoteka kreditlari bilan subsidiyalangan. Shu bilan birga, xuddi shu mulk bir necha marta garovga qo'yilganfaqat olijanob banklarda, balki xususiy kreditorlardan ham. Qarzdor va kreditorning fikr-mulohazalarini nazorat qilishning yo'qligi, 18-asrdagi ipotekani kechiktirish va qayta moliyalash (qayta kreditlash) davlat g'aznasiga katta qarz va banklarning tabiiy bankrotligiga olib keldi.

Ipoteka kreditini rivojlantirishning yangi bosqichiga turtki bo'lib, millionlab dehqonlar er sotib olish uchun kreditga muhtoj bo'lgan krepostnoylikni bekor qilish islohoti bo'ldi. Ipoteka krediti yillik 6 foiz bilan 49 yil muddatga berildi. Aynan o'sha paytda shahar kredit jamiyatlarining nizomi shakllantirildi, unda ipoteka krediti qoidalari belgilandi. Erga xususiy mulkchilikni isloh qilish butun Rossiya bo'ylab qishloq xo'jaligida kredit munosabatlarining tarqalishiga yordam berdi. O‘sha davrda yer bilan garovga olingan ssudalar yer ssudalari deb atalar edi. Ipoteka obligatsiyalari notarius tomonidan qat'iy ro'yxatdan o'tkazilib, ularga nisbatan qimmatli qog'ozlar birjada chiqarilgan bo'lib, 1913 yilga kelib ularning 35% chet el kapitali edi. Bank kreditlari tizimi mamlakatning yangi iqtisodiyotining shakllanishi tufayli rivojlandi.

Oktyabr inqilobidan keyin banklar milliylashtirilib, kredit munosabatlari markazlashtirildi, 70 yil davomida ipoteka tushunchasi unutildi.

Rossiyada ipoteka kreditlarining tiklanishi faqat 1990-yillarda boshlangan va 1998 yilda qonunchilik tomonidan qoʻllab-quvvatlangan. Inqirozlar toʻlqinidan soʻng ipoteka kreditlash bir qator oʻzgarishlarga duch keldi – kreditlash shartlarining qattiqlashishi, majburiy ipoteka sugʻurtasi, majburiy dastlabki toʻlov va jarimalar tizimi – ipoteka tuzoqlari.

Ipotekabugungi statistika

Hozirgi kunga qadar Rossiyaning ipoteka kreditlash bozorida 400 ga yaqin kredit tashkilotlari faoliyat yuritmoqda. Rossiya Federatsiyasi Markaziy banki kredit tashkilotlari faoliyatini tartibga soluvchi qat'iy qoidalarni o'rnatganidan so'ng, ipoteka bozorida faqat ishonchli, tasdiqlangan va samarali ipoteka kreditorlari qoldi. Markaziy bank ma'lumotlariga ko'ra, ipoteka kreditining o'rtacha muddati 15 yil, Rossiyada o'rtacha ipoteka foiz stavkasi yiliga 9,8% ni tashkil qiladi. Keyingi 5 yil ichida uy-joy sotib olmoqchi bo'lgan ruslar 70% ni tashkil qiladi. Darhaqiqat, ipoteka krediti hozirda mehnatga layoqatli aholining atigi 33 foizi, taqqoslash uchun - 2000 yilgacha - mehnatga layoqatli aholining atigi 5 foizi uchun mavjud. Aholi orasida ipoteka kreditlarini olish bo'yicha eng mashhur banklar Sberbank va VTB bo'lib, ular bilan ipoteka krediti bo'yicha kvartira sotib olish ham qiyinlashishi mumkin, agar siz ular haqida bilmasangiz.

Ipoteka uchun hujjatlarni taqdim etish xususiyatlari

Ipoteka shartnomasini tuzishdan oldin nafaqat taklif qilingan foiz stavkasi va toʻlov muddati bilan, balki ipoteka tuzoqlari deb ataladigan bank tizimidagi bir qator shartlar va yuzaga kelishi mumkin boʻlgan kamchiliklar bilan ham tanishib chiqish tavsiya etiladi..

Shuni yodda tutish kerakki, qarz oluvchining ishonchliligi toʻgʻrisida qanchalik ishonchli hujjatlar taqdim etilsa, bank bilan munosabatlar shunchalik barqaror boʻladi. Bankga borishdan oldin siz standart hujjatlarni tayyorlashingiz kerak: bank joylashgan joyda ro'yxatdan o'tgan Rossiya pasporti, shuningdek daromad sertifikati.

Bank daromad sertifikatisiz kredit berishga rozi boʻlishi mumkin, lekin ichidaBallar so'rovnomasida ish joyi va oylik ish haqi miqdori ko'rsatilishi kerak. Davlat xavfsizlik xizmati xodimi bularning barchasini albatta tekshiradi va agar arizachi ish joyi yoki maoshi haqida yolg‘on gapirgan bo‘lsa, unga ipoteka berish rad etiladi.

Daromadlar toʻgʻrisidagi hisobot asosida bank ipoteka krediti muddatini hisoblab chiqadi. Qoidalarga ko'ra, kreditning o'rtacha to'lovi qarz oluvchining oylik daromadining 40 foizidan oshmasligi kerak yoki kredit muddati ushbu qoidaga muvofiq uzaytiriladi. Kredit muddati qanchalik uzoq bo'lsa, qarz oluvchi ipoteka muddati uchun shunchalik ko'p ortiqcha to'laydi.

Bank toʻlovlari

Ipoteka shartnomasini roʻyxatdan oʻtkazishda quyidagi qoʻshimcha komissiyalar olinishi mumkin:

• Shartnomani bajarish uchun hisob ochish.
• Toʻlov mustaqil ipoteka baholovchisi uchun taqdim etiladi.
• Ipoteka boʻyicha majburiy sugʻurta, shuningdek, qarz oluvchining salomatligi va hayoti, garovga egalik huquqi.
• Yangi binoda ipoteka olish uchun ariza berishda ishlab chiqaruvchi ishonchsiz qolgan taqdirda bank qarz oluvchiga qoʻyishi mumkin boʻlgan qoʻshimcha talablar. Bu ipoteka foizlarining oshishiga olib kelishi mumkin.
• Bank qarz oluvchiga garovga qoʻyilgan kvartirani faqat bank hamkori boʻlishi mumkin boʻlgan ishonchli rieltor orqali tanlashga majbur qilishi mumkin (rieltorlik xizmatlari odatda uy-joy narxining 5% dan kam boʻlmasligi kerak).

Jarimalar va jarimalar

Ipoteka to'lovlarini kechiktirish uchun jarimalar kreditning umumiy miqdorini sezilarli darajada oshirishi mumkin, shuning uchun siz shartnomani imzolashdan oldin bilib olishingiz kerak - qaysi sanada to'lovni amalga oshirishingiz kerak, qanday qilib. Depozit qilishning eng yaxshi usuli: naqd pul, bankomatlar, elektron to'lovlar. Mablag'ning bank hisobiga o'tkazilishi uchun qancha vaqt kerakligini bilish foydalidir, masalan, hisobdan hisob raqamiga 1-3 bank kuni.

Bank ofislari yoki bankomatlardagi navbatlar tufayli oylik toʻlovlarni oʻz vaqtida toʻlashni sekinlashtiradigan vaziyatlar yuzaga kelishi mumkin. Bir yoki ikki marta kechiktirilgan taqdirda qanday jazo choralari qo'llanilishini va qaysilari - muntazam ravishda to'lanmagan hollarda (ishdan bo'shatish yoki kasallik tufayli) va bu haqda oldindan nima qilish mumkinligini aniqlab olish kerak. Haddan tashqari holatlarda bank shartnomani bir tomonlama bekor qilishi, garovni sotishi va ipoteka qarzini to'lashi, qolgan qismini esa qarz oluvchiga qaytarishi mumkin.

Ipoteka kreditining nuanslari va xatarlari

Shartnomani imzolashdan oldin siz diqqat bilan o'qib chiqishingiz kerak, agar iloji bo'lsa, bahsli va tushunarsiz masalalar bo'yicha advokat bilan maslahatlashing. Xo'sh, ipoteka krediti olish uchun ariza berishda qanday qiyinchiliklarga duch kelishingiz kerak?

1. Barcha toʻlovlar miqdori va ular qanday toʻlanishini oʻrganing.
2. Jarimalar roʻyxati, ularning miqdori va ularni qoʻllash sabablari bilan tanishing. Shartnomada ipotekani muddatidan oldin to'lash uchun jarima bo'lmasligi kerak.
3. Toʻlov jadvalini oʻrganing: badal miqdori va toʻlov sanalari.
4. Ipoteka bo'yicha foiz stavkasi oshishi bilan bog'liq vaziyatlar ro'yxatini o'qib chiqish muhimdir. Bank menejeri bilan "bozor sharoitining o'zgarishi natijasida foiz stavkasini oshirish" kabi tushunarsiz tillarni muhokama qiling.
5. Qancha sugʻurta kerakligini va busiz mumkinmi yoki yoʻqligini bilib olingu bilan shug'ullaning. Bank kreditni yoki qarz oluvchining hayotini ipoteka bilan sug'urta qilishga majburlash huquqiga ega emas, lekin sug'urta qilishdan bosh tortgan taqdirda foiz stavkasini 1-1,5% ga oshirishga haqli.

Ipoteka shartnomasi ikkala teng huquqli tomonlar tomonidan imzolanadi, shuning uchun qarz oluvchi ipoteka tuzoqlari va risklarni o'z zimmasiga olib, bank shartlariga so'zsiz rozi bo'lmaslik huquqiga ega. Nizolar yuzaga kelgan taqdirda, shartnomani imzolashdan oldin ularni hal qilish kerak. Mijoz ipotekani qayta moliyalash huquqi haqidagi bandni shartnomaga kiritishni soʻrashi mumkin, bu esa kelajakda yuzaga kelishi mumkin boʻlgan fors-major holatlarini sezilarli darajada osonlashtiradi.

Ipoteka shartnomasini tuzishning nozik jihatlari

Ipotekaning tuzoqlarini o'rganayotganda bank bilan kredit va ipoteka munosabatlarining ba'zi nuanslarini yodda tutish kerak. Misol uchun, shartnomaning butun muddati davomida mulk qarz oluvchiga tegishli, ammo u shartnoma muddati tugagunga qadar uni to'liq tasarruf eta olmaydi. Shuningdek, qarz oluvchi:

• Ijaraga olingan mulkni bankning oldindan roziligisiz ijaraga bering. Odatda, kredit tashkilotlari ko'chmas mulk bilan bunday operatsiyalarni garov sifatida amalga oshirishga ruxsat berishni istamaydilar, chunki ob'ektning holati yomonlashishi mumkin, bu esa uni sotish zarurati tug'ilganda uning bozor narxining pasayishiga olib keladi. Biroq, qarz beruvchi garovning bir yildan ortiq bo'lmagan muddatga ijaraga berilishiga to'sqinlik qilishga haqli emas.
• Ta'mirlash ishlarini bajarish, shu jumladan kvartirani noqonuniy qayta qurish. Kerakli ta'mirlash va qurilish o'zgarishlarini amalga oshirishloyihani tayyorlashingiz, keyin uy-joy inspektsiyasidan ruxsat olishingiz va keyin kreditorni xabardor qilishingiz kerak.
• Ipoteka shartnomasining butun amal qilish muddati davomida garovga qoʻyilgan mulkni noturar joy uchun qayta roʻyxatdan oʻtkazish qonun bilan taqiqlanadi.
• Kreditorning ruxsatisiz garovga qoʻyilgan koʻchmas mulk bilan ayirboshlash yoki hadya qilish operatsiyalarini amalga oshirish, shuningdek sotish mumkin emas. Sotish faqat qarz oluvchining kreditor bankdan qarzi bo'lsa va sotishdan tushgan mablag' qarzni to'lash va bank oldidagi majburiyatlarni yopish uchun sarflangan taqdirdagina mumkin bo'ladi.

Sberbankdagi ipoteka tuzoqlari

Sberbankda standart ipoteka krediti shartnomasi mavjud, uning namunasini dastlabki koʻrib chiqish uchun veb-saytda topish mumkin.

Sberbank bilan ipoteka shartnomasini tuzishda asosiy xatolar - bu garovni baholovchining qo'shimcha xarajatlari, bank kamerasini ijaraga olish, rieltor yoki advokat xizmatlari, sug'urta to'lovi va, albatta, to'lash. davlat boji.

Ipoteka shartnomasi shartlari baholovchining qarz oluvchi tomonidan o'zini o'zi tanlash imkoniyatini nazarda tutadi, ammo u Sberbank talablariga javob berishi kerak. Shu sababli, tavakkal qilish va garov mulkini oldindan baholashning hojati yo'q, Sberbank taqdim etilgan baholash hujjatlarini rad etishi mumkin, bu rad etishni belgilangan jarayon qoidalariga rioya qilmaslik deb tushuntiradi va pul behuda ketadi.

Sberbankdagi kechikishlar uchun jarimalar

Muhokama uchun Sberbankdagi ipoteka tuzoqlarining eng yoqimsiz qismi bu jarimalar va jarimalardir. Lekin shartnomaning quyidagi bandlarini tushunish muhim.

Kechilgan toʻlovlarga oid band. Jarima miqdori bevosita Markaziy bankning jarima sanasidagi qayta moliyalash stavkasiga bog'liq. Bu joriy jarima miqdorini sezilarli darajada oshirishi mumkin. Shuning uchun, kechiktirilgan to'lovlar uchun mumkin bo'lgan jarimalar shartlari haqida oldindan bilish foydalidir.

Ipoteka shartnomasini bekor qilish shartlari. Sberbank ba'zi noqonuniy holatlarda, masalan, muntazam kechikishlar, garov boshqa maqsadlarda foydalanilganda, kreditor bank mulkning holatini tekshirishdan bosh tortgan hollarda, shuningdek, shartnomani bekor qilish huquqiga ega. sug'urta polisi shartnomasi.

Ipoteka krediti shartnomasi amal qilish muddati davomida qarz oluvchi garovga qoʻyilgan uy-joyni sotish, unda boshqa shaxslarni roʻyxatga olish, uni ijaraga berish, kreditorning roziligisiz qayta qurish huquqiga ega emas.

"VTB"dagi ipoteka: tuzoqlar

Shartnoma tuzishda keskin tuzoqlardan quyidagilarga e'tibor berish kerak.

VTB Bank sizga egalik huquqi, sog'liq, hayot uchun sug'urta polisini faqat o'zingizning hamkoringiz VTB sug'urtasi bilan olishingizni qat'iy tavsiya qiladi. Agar sug‘urtadan bosh tortsangiz, ipoteka krediti stavkasi albatta 1% ga oshadi.

Ipoteka kreditining minimal miqdori 2 million rubldan. Kichikroq miqdor kredit uchun ariza berishda dastlabki to'lov yoki qo'shimcha xarajatlar bo'yicha cheklovlarni nazarda tutadi. Kichik kreditlarni uzoq muddatga berish bank uchun foydali emas.

Qachonkechikishlar yuzaga kelgan taqdirda, bank qarzni qayta tuzish yoki kredit ta'tilini tashkil qilish bo'yicha tashabbus ko'rsatmaydi. Avvalgi shartnoma shartlarini saqlab, qarzga olingan pulni o‘z vaqtida qaytarish bank uchun foydaliroq. Kechiktirilgan to'lovlar bilan bog'liq muammolarni hal qilish uchun qarz oluvchining o'zi bankka ariza beradi.

Bank "VTB" ishonchli samarali kredit tashkiloti hisoblanadi va shuning uchun shartnoma bo'yicha majburiyatlarning aniq bajarilishini talab qiladi. Shuning uchun, agar byudjetingizning moliyaviy kuchiga shubha tug'ilsa, ipoteka olish to'g'risidagi qarorni biroz vaqtga qoldirgan ma'qul.

Advokatlardan maslahat va maslahatlar

Amaliy yuristlar kredit shartnomasini tuzishdan oldin ipoteka tuzoqlaridan qochishni tavsiya qiladi.

• Ipoteka toʻlovlarini oila daromadining 30% dan oshmaydigan tarzda hisoblang.
• Ipoteka kreditini faqat oylik daromad tushadigan valyutada oling. Pulni tejash mantiqiy bo'lsa ham, tavakkal qilishning hojati yo'q. Ipoteka krediti uzoq muddatli bo'lib, valyuta kursi o'zgarganda siz rublni shartnoma valyutasiga almashtirish uchun ko'p marta ortiqcha to'lashingiz kerak bo'ladi.
• Ipoteka uchun faqat koʻp yillik tajribaga va yaxshi obroʻga ega boʻlgan, eng qulay shart-sharoitlarni taʼminlovchi yirik banklardan kreditorni tanlang.
• Ipoteka dasturini tanlashga shoshilmang. Mumkin bo'lgan qulay, imtiyozli shartlar bilan eng mosini diqqat bilan topish kerak.
• Katta yashash maydoni uchun darhol ipoteka olishning hojati yo'q. Sizning yashash sharoitlaringizni asta-sekin yaxshilash tavsiya etiladi. Misol uchun, odnushkidan keyin siz uch yoki to'rt xonali kvartiralarni maqsad qilib qo'ymasligingiz kerak.kvartiralar. Birinchidan, ikki xonali kvartira sotib oling va to'liq summani to'laganingizdan so'ng, siz allaqachon qulayroq uch xonali kvartira haqida o'ylashingiz mumkin.
• Ipoteka uchun ariza berishda qoʻshimcha komissiya va xarajatlarga eʼtibor berib, shartnomani diqqat bilan oʻrganing. Ular ipoteka shartnomasining tuzoqlari.
• Ipoteka muddati qancha uzoq boʻlsa, stavka ham shunchalik yuqori boʻladi. Qisqa muddatga ipotekani olish tavsiya etiladi. Axir, ipoteka muddati qancha uzoq bo'lsa, umumiy ortiqcha to'lov shunchalik ko'p bo'ladi.
• Qarz oluvchini katta qarzlarga olib kelishi mumkin bo'lgan bozor o'zgaruvchanligi sharoitida emas, balki, aslida, foydaliroq bo'lgan suzuvchi stavkadan ko'ra qat'iy belgilangan stavkani tanlang. Ruxsat etilgan tarif sizga tejashga imkon bermaydi, lekin yo'qotishga ham imkon bermaydi.
• Ipoteka ob'ektini tanlashda faqat mustaqil baholovchilar bilan bog'laning, chunki rieltorlar daromadliroq sotish uchun har doim mulkning holatini bezatadi.
• Shartnomani imzolashdan oldin moliyaviy zaxirani oldindan tuzish tavsiya etiladi. Bu moliyaviy xavfsizlik yostig'i deb ataladi, shartnoma muddati davomida o'zingizni ishonchli his qilish uchun 3 oylik ipoteka to'lovidan iborat.

Qayta sotiladigan ipoteka

Ikkilamchi bozorda ipotekani tashkil qilish osonroq, chunki uy foydalanishga topshirilgan va qurilish xavfi yoʻq.

Ipotekada ikkilamchi mulkni sotib olayotganda, tuzoqlarni tekshirish kerak: egasi kim va tanlangan uy-joyda kim ro'yxatdan o'tgan. Yashash maydonining bir qismi egalaridan biri bo'lmasa, vaziyat yuzaga kelishi mumkinsotishga rozi.

Keyin, kvartirada mavjud bo'lgan barcha qayta qurish qonuniy yoki yo'qligini, hisob-kitoblar bo'yicha qarzlar borligini tekshirish va kvartira boshqa kredit muassasasida garovga qo'yilmaganligiga ishonch hosil qilish kerak.

Aloqa holatini, ta'mirlash ishlari qay darajada amalga oshirilganligini tekshiring, derazalar, shiftlar va uyning boshqa elementlari yaxshi holatda ekanligiga ishonch hosil qiling.

Ipotekani qayta moliyalash

Qayta moliyalash - bu boshqa bankdagi mavjud ipoteka kreditini qayta moliyalashtirish. Agar siz ikki yildan ortiq muddatga ipotekani to'lashingiz kerak bo'lsa, ipotekani qayta moliyalashtirishning bunday keng qamrovli tartibi mantiqiy bo'ladi.

E'tibor bering, garovni bankdan bankka o'tkazish davrida foiz stavkasi biroz yuqoriroq bo'ladi, chunki yangi bankda vaqtincha garov ta'minoti yetishmaydi va bu katta xavf.

Qayta moliyalashda garov, notarius va hokazolarni baholash uchun majburiy xarajatlar kelib chiqadi.