Bino va inshootlarni baholash: hujjatlar, qoidalar va usullar

2024 Muallif: Howard Calhoun | [email protected]. Oxirgi o'zgartirilgan: 2023-12-17 10:44

Bino va inshootlarni baholash ko'p sabablarga ko'ra amalga oshirilishi mumkin. Ko'pincha bu mol-mulk solig'ini to'lash bilan bog'liq bo'lib, uning miqdori ob'ektning kadastr qiymatiga bog'liq. Ushbu ko'rsatkichni qayta ko'rib chiqish va soliq to'lovlari sifatida kamroq miqdordagi pulni olish uchun egalar ixtisoslashgan tashkilotdan mulkni mustaqil baholashni buyuradilar. Maqolada protsedura uchun zarur hujjatlar ro'yxati, shuningdek, ushbu harakatni amalga oshirish qoidalari va usullari keltirilgan.

Bu sizga nima uchun kerak?

Ob'ektning kadastr qiymatini qayta ko'rib chiqish sabablaridan tashqari, bino va inshootlarning holatini baholashni talab qiladigan bir qator boshqa holatlar ham mavjud:

• Muayyan sanada bozor qiymatini aniqlash bilan sotuvdan oldingi tayyorgarlik. Jarayon har qanday turdagi bitimni (sotib olish va sotish, almashtirish, ijaraga olish, aktsiyalarni ro'yxatdan o'tkazish va h.k.) bajarish uchun zarurdir.
• Sud qarori bilan yoki sud ishini koʻrib chiqish uchun.
• Mulkga etkazilgan zararni hisoblash uchun.
• Kredit yoki ipoteka olish uchun.
• uchuntashkilotning ustav kapitaliga ob'ekt qo'shish.

Mustaqil baholashni kimga topshirish kerak

Mutaxassislar sizga mos kompaniya tanlashda quyidagi qoidalarga amal qilishni maslahat beradi:

• Qidiruv tizimida, masalan, Yandex-da mintaqangizni ko'rsatgan holda savol bering. Bu bosma nashrlarda reklama qidirish yoki doʻstlar va qarindoshlar bilan suhbatlashishdan koʻra samaraliroq boʻladi.
• Bir nechta kompaniyalarning reklamalarini oʻrganing. Internetdagi ma'lumotlar qanchalik ko'p bo'lsa, kompaniya shunchalik ishonchli bo'ladi, lekin uning xizmatlari shunchalik qimmat bo'ladi.
• Siz tanlagan kompaniyaning saytini topib, uni dizayn darajasi, mazmuni, aloqa sahifasida mavjudligi va savolingiz boʻyicha maʼlumotlar boʻyicha oʻrganishingiz kerak.
• Saytda ruxsatnomalarning skanerlangan nusxalari, kompaniya faoliyatining qonuniyligini tasdiqlovchi guvohnomalar, shuningdek, kasbiy javobgarlik sugʻurtasi guvohnomalarining joylashtirilganligini tekshirish zarur.
• Internetda sharhlarni qidirish tavsiya etiladi. Albatta, agar ulardan ikkitasi yoki uchtasi bo'lsa, bu hal qiluvchi ahamiyatga ega bo'lmaydi, ammo mijozlarning salbiy fikrlari mulk egasini ogohlantirishi kerak.
• Kerakli variantni topgach, kompaniyaga qo'ng'iroq qilishingiz, o'zingizni tanishtirishingiz va sizni qiziqtirgan mavzu haqida gaplashishingiz kerak. Aniq va aniq javoblar to'g'ri tanlov qilishga yordam beradi. O‘tishning imkoni yo‘q, avtomatik javob berish mashinasiga o‘tirish, bir xodimdan boshqasiga o‘tish mijozni ogohlantirishi kerak.

Bino va inshootlarni baholash uchun hujjatlar

Odatda egasi borko'chmas mulk ob'ekti uchun bir nechta hujjatlar. Ulardan qaysi biri protsedura uchun zarurligini bilish uchun tanlangan baholash kompaniyasiga murojaat qilishingiz kerak. Qoidaga ko'ra, kompaniyaning xodimi birinchi yig'ilishda yoki telefon orqali suhbatda mijozlarga xizmat ko'rsatish bo'yicha mutaxassisga nima berilishi kerakligini tushuntiradi. Yuridik shaxsga tegishli bino va inshootlarning bozor qiymatini baholash imkonini beruvchi asosiy hujjatlar quyidagilardir:

• Mulkga egalik huquqini ro'yxatdan o'tkazish to'g'risidagi guvohnoma.
• Obyektdan foydalanish boʻyicha cheklovlar boʻyicha hujjatlar.
• Bino yoki inshootning tasdiqlangan chegaralari, joylashuvi koʻrsatilgan.
• Inventar kartasi buxg alteriya ma'lumotlariga ko'ra berilgan.
• Dastlabki (almashtirish) tannarx va hisoblangan amortizatsiya summasi haqida ma'lumot.

Ob'ekt ostiga qo'nish huquqiga oid hujjatlar:

• Texnik inventarizatsiya byurosi tomonidan berilgan ob'ekt chizmalari bilan texnik pasport.
• BTIdan hujjatlarning yo'qligi buxg alteriya ma'lumotlariga muvofiq texnik xususiyatlarni taqdim etishni nazarda tutadi.
• Kompaniyaning bino ichida yoki uning tarkibiy qismi sifatida joylashgan asosiy vositalari roʻyxati, shuningdek ularning balans qiymati.
• Tushuntirish yozuvli loyiha hujjatlari.
• Mulkning haqiqiy eskirishi boʻyicha komissiya aktlari.

Davlat roʻyxatidan oʻtganlik toʻgʻrisidagi guvohnoma

Ushbu hujjat 2016-yil iyunigacha qonuniy edi va hamma uchun chiqarilganko'chmas mulk ob'ektlari. Egasi, manzili, texnik xususiyatlari (masalan, rekonstruksiya tufayli) o'zgargan taqdirda yoki Huquqlarning yagona davlat reestriga (EGRP) zarur tuzatishlar kiritilganda, darhol yangi sertifikat berildi.

2016-yilning yozidan beri hujjat berilmadi va siz egalik huquqini USRR dan koʻchirma olish orqali tasdiqlashingiz mumkin, uning amal qilish muddati bir oy.

Obyekt cheklovlari

Bu erda binolar va inshootlarni baholash natijasida ob'ektning yakuniy narxiga shubhasiz ta'sir ko'rsatadigan og'irliklar, ijarachilar, shartnomalar, kelishuvlar va har qanday cheklovlar mavjudligi haqida ma'lumot berilgan. Yollangan kompaniyaning mutaxassisi tomonidan ob'ektning qiymatini aniqlash tartibini o'tkazish vaqtida sudlarda ko'rib chiqiladigan turli xil sud jarayonlari alohida ahamiyatga ega.

Joylashuv

Mulkning manzili egalik guvohnomasi, USRRdan ko'chirma, geodezik reja, texnik yoki loyiha hujjatlari bilan tasdiqlanishi mumkin. Shuningdek, siz baholash xizmatlarini ko'rsatuvchi mutaxassisga ob'ekt joylashgan bino, inshoot va yerning kadastr raqamini taqdim etishingiz kerak.

Buxg alteriya ma'lumotlari

Korxonada asosiy vositalarning hisobi doimo yuritiladi. PBU 6/01 talablariga muvofiq mulk balansga joylashtirilgan. Bundan tashqari, inventar kartasi albatta ishga tushiriladi. U qo'lda to'ldirilishi mumkin, bu kichik firmalar uchun xosdir. Bunday holda, ob'ektga tegishli barcha o'zgarishlar ham mavjudqo'lda kiritilgan. Ammo ko'pchilik korxonalar 1C dan foydalanadilar. Bu yerda ob'ekt haqidagi ma'lumotlar dasturga kiritiladi va hisob avtomatik tarzda saqlanadi.

Bino va inshootni almashtirish qiymatini baholash uchun qoʻlda toʻldirilgan va vakolatli shaxsning imzosi bilan tasdiqlangan inventar karta nusxasi ishni olib borayotgan korxona mutaxassisiga taqdim etiladi.

Yer uchun hujjatlar

Bino yoki inshoot ostidagi yer uchastkasining holati to’g’risida baholovchiga ma’lumot berish zarur. Kadastr raqamiga qo'shimcha ravishda hujjatlar ro'yxati mavjud bo'lib, ular quyidagilarni o'z ichiga oladi:

• kadastr pasporti yoki rejasi;
• egalik guvohnomasi (agar u 2016 yilgacha berilgan bo'lsa) yoki doimiy doimiy foydalanish huquqi va 2016 yildan - USRR dan ko'chirma;
• shartnoma (ijaraga berilgan taqdirda).

Agar saytda og'irliklar mavjud bo'lsa, u holda ular kompaniya bilan bino va inshootlarni baholash bo'yicha ishlarni amalga oshirish bo'yicha shartnoma tuzishda ham xabar qilinishi kerak.

Texnik ma'lumotlar varag'i

Bunday hujjat odatda ob'ektga egalik huquqini ro'yxatdan o'tkazish tartibidan oldin tuziladi. Agar mulk yuridik shaxsga tegishli bo'lsa, u USRR dan ko'chirma bilan tasdiqlangan bo'lsa va ro'yxatdan o'tkazilgandan beri texnik xususiyatlar bo'yicha hech qanday o'zgarishlar bo'lmasa, baholovchi bino yoki bino uchun ro'yxatga olish guvohnomasini taqdim etishi mumkin. ilgari BTI tomonidan tuzilgan tuzilma. Yangi hujjatga buyurtma berish shart emas. Hatto egasida bo'lmasa ham, siz mutaxassislarga murojaat qilishingiz mumkindublikat olish uchun ob'ekt joylashgan joyda texnik inventar. Bu tartib yangi mulk pasportini berishdan bir necha barobar arzonga tushadi.

Agar ob'ekt oldi-sotdi shartnomasi bo'yicha mulkka berilgan bo'lsa va texnik hujjatlar yangi egasiga o'tkazilmagan bo'lsa, baholovchi buxg alteriya hisobi ma'lumotlariga ko'ra qisqacha tavsifni tuzishi va vakolatli vakilga imzo qo'yishi kerak. egasining.

Boshqa hujjatlar

Shubhasiz, bino va inshootlarning narxini baholash jarayoni muammosiz davom etishi uchun siz ijaraga olingan kompaniya mutaxassislariga mulk haqidagi barcha ma'lumotlarni taqdim etishingiz kerak. Bu binoni, masalan, demontaj qilish qiyin bo'lgan asbob-uskunalarni to'ldirish bilan birga baholash zarur bo'lgan holatlarga nisbatan qo'llaniladi. Siz qo'shimcha ravishda loyiha hujjatlarini ko'rib chiqishingiz mumkin. Agar ob'ekt qisman vayron bo'lsa, u holda mulkning haqiqiy eskirganligini tasdiqlovchi komissiya sertifikatlari berilishi kerak.

Jismoniy shaxslar uchun

Ehtiyotsiz kishi ko'pincha kvartira, uy yoki yerning bozor qiymatini aniqlash uchun baholash xizmatlaridan foydalanishi kerak. Bunday holda, hujjatlar ro'yxati kichik va uchta nuqtaga tushadi:

• mulk hujjati;
• kadastr pasporti (er uchun);
• texnik pasport (bino yoki kvartira uchun).

Baholash usullari ishlatilgan

Mutaxassis qiymatni aniqlashning uchta usuli mavjud:

• Analog, qaysidan foydalanilgandasotilgan mulkning so'nggi narxlarini solishtiring. Ushbu usul uyni baholash uchun javob beradi. Baholovchi joriy yildagi sotuvlarni o'rganadi, sotilgan mulkni hozirgi baholanayotganiga koeffitsientlar yordamida umumlashtiradi. Shunday qilib, dastlab u sotilgan uy-joy haqida ma'lumot topadi va taxminiy analog uchun mavjud xususiyatlarni hisobga olgan holda ularning narxini moslashtiradi. Keyin u bir segmentdagi bir nechta oʻxshash mulklarni taqqoslaydi va oʻrtacha narxni chiqaradi.
• Qimmat, bu bino yoki inshootni qurish uchun barcha xarajatlarni hisobga oladi. Ko'pincha bu kichik maydonlarga ega yangi qurilgan uy-joylarga tegishli. Bu o'rnatish sifati o'xshash va hatto shunga o'xshash arxitektura yechimlari bilan bir xil materiallardan aynan bir xil ob'ektni qayta yaratish uchun hozirgi vaqtda zarur bo'ladigan mablag'lar miqdorini bildiradi.

Foydali, bunda bozor qiymatini sarmoya kiritishda rentabellikni hisobga olgan holda aniq aniqlash mumkin. Ushbu usul savdo maydonining narxini aniqlash uchun yaxshi. Birinchidan, rentabellik hisoblangan davrni belgilang. Ikkinchidan, kutilayotgan daromad miqdori taxmin qilinadi. Uchinchidan, hisob-kitob davridan keyin egasi oladigan foyda hisoblab chiqiladi. To'rtinchidan, yaqin kelajakdagi barcha daromadlar yig'indisi hisoblanadi

Mulkning amortizatsiyasi

Barcha ko'chmas mulk ob'ektlari qariydi. Buxg alteriya hisobida ushbu tushuncha amortizatsiya sifatida belgilanadi, uning foizi hisoblangan amortizatsiya asosida baholanishi mumkin. Usullaribinolar va inshootlarning jismoniy eskirishini baholash mulkning bozor qiymatini aniqlash bilan shug'ullanadigan kompaniyalar tomonidan ham qo'llaniladi. Hozirgi vaqtda hisob-kitoblarga ustunlik beriladi, unda har bir konstruktiv elementning aşınması aniqlanadi, keyin esa barcha ko'rsatkichlar umumlashtiriladi. Ushbu usul bilan ko'chmas mulk ob'ektini almashtirish qiymati hisobga olinadi.

Mutaxassislar qanday ishlaydi

Bino va inshootlarni baholash boʻyicha shartnoma tuzishda bir qator qoidalarga amal qilinadi:

• Qiymatni aniqlash uchun mijoz tomonidan taklif qilingan ob'ektni tahlil qilish.
• Servitutlar, yuklar, ipotekalarni aniqlash.
• Hisoblash usullari mavjudligini tekshirish bilan mulk turini aniq belgilash.
• Ishga xalaqit berishi mumkin boʻlgan cheklovlar aniqlanmoqda.
• Ma'lumotlarning etarliligini aniqlash bilan mijoz tomonidan taqdim etilgan ma'lumotlarni tahlil qilish.

O'z ishida baholovchi quyidagi tamoyillarga amal qiladi:

• Odamlar va sharoitlardan mustaqillik.
• Baholashning xolisligi.
• Pudratchi va mijoz oʻrtasida manfaatlar toʻqnashuvi yoʻq.
• Mehnat shartnomasini majburiy tuzish.
• Soʻrovni oʻtkazish vaqti va mavzusi boʻyicha aniq kelishuvlar oʻrnatish.

Shunday qilib, mulkni baholashda mijoz pudratchiga foydalanish uchun barcha kerakli hujjatlarni taqdim etishi kerak. Ko'chmas mulkning bozor qiymatini aniqlash muddati bunga bog'liq bo'ladi. Shuningdek, quyidagiPudratchining tuzilgan shartnoma bo'yicha majburiyatlarini bajarish uchun zaruriy shart bo'lgan ob'ektga kirish huquqini baholash kompaniyasi vakilini ta'minlash.