Yerning bozor qiymati. Kadastr va bozor qiymati

2024 Muallif: Howard Calhoun | [email protected]. Oxirgi o'zgartirilgan: 2023-12-17 10:44

Er uchastkasining kadastr va bozor qiymati - bu ikki tushuncha bo'lib, ularni sotishda harakat qilish uchun bilish kerak. Birinchi turdagi erning joylashuvi va toifasiga qarab hisoblangan standartlarga muvofiq saytning narxini ifodalaydi. U ijara va oldi-sotdi bitimlarini tuzishda, shuningdek, davlatga to‘lanadigan soliq summasini hisoblashda yer munosabatlarini tartibga soluvchi sifatida qo‘llaniladi. Yer uchastkasining kadastr va bozor qiymati kamida besh yilda bir marta baholanadi. Bunday baholash natijasida olingan ma'lumotlar Davlat ro'yxatidan o'tkazish, kartografiya va kadastr federal xizmati tomonidan yuritiladigan davlat ko'chmas mulk kadastriga kiritiladi.

Qo'llaniladigan tushunchalar o'rtasidagi munosabat

Rossiya qonunchiligi nafaqat kadastr qiymatini, balki normativ va bozor qiymatini ham nazarda tutadi. Normativ kadastrning ta'rifi tuzilmagan hollarda qo'llaniladi. U qonun hujjatlarida nazarda tutilgan bir qator hollarda hisoblab chiqiladi: yer garovi bilan bank krediti olishda, shahar va davlat yerlarini sotib olishda va boshqa hollarda. Bunda yerning qiymatini hisoblashBunda, odatda, koʻpaytirish omillarini hisobga olgan holda va soliq imtiyozlari hisobga olinmagan holda, belgilangan maqsaddan kelib chiqib hisoblangan yer maydonining kvadrat metri uchun yer soligʻi stavkasining 200 baravari miqdorida belgilanadi.

Har yili mahalliy hokimiyat organlari 25% ichida oʻzgarishi mumkin boʻlgan normativ deb tan olingan yerning narxini belgilaydi. Er uchastkalarining bozor qiymati odatda standart qiymatdan 25% yuqori. Muayyan uchastka uchun standart narxni tasdiqlovchi hujjatni yer tuzish va yer resurslari shahar yoki tuman qoʻmitasidan olish mumkin.

Xususiyatlar

Yer uchastkalarining bozor qiymati odatda hozirgi vaqtda ma'lum bir mintaqada ma'lum toifadagi yerlarga bozor talabi va taklifi kabi omillarga qarab belgilanadi. Qiymati bo'yicha u shunga o'xshash hududni sotib olish narxining eng ehtimoliy darajasidan oshmasligi kerak. Bozor sharoitining o'zgarishi yoki saytning maqsadli yo'nalishi uning hajmiga ta'sir qilishi mumkin. Er uchastkalarining bozor qiymati xususiy mulkdorlar ixtiyoridagi yer maydonlarini qayta sotish amalga oshiriladigan ikkilamchi bozorga xosdir. Munitsipal va davlat erlarini xususiy mulkka sotib olish uchun birlamchi bozor standart qiymatdan foydalanishni tavsiya qiladi. Bu turlarning barchasi ma'lum farqlarga ega bo'lishi mumkin. Kadastr va standart qiymatlar inventar narxiga o'xshash, bozor qiymati esa an'anaviy talabga o'xshash vataklif.

Baholash jarayoni

Erning bozor qiymatini baholash ob'ektning haqiqiy narxini bilish uchun amalga oshiriladi. Odatda, narx saytning hududiy joylashuvi, bozor sharoitlari, talab va taklif dinamikasi, shuningdek, bitimni amalga oshirish vaqtidagi mamlakat iqtisodiyotidagi vaziyat asosida shakllanadi. Ushbu omillarning barchasini har tomonlama aniqlash tufayli er uchastkasining narxini hisoblash mumkin, chunki baholash kompaniyasi ob'ektiv baholash uchun foydali bo'lishi mumkin bo'lgan eng dolzarb ma'lumotlarni to'playdi.

Baholash faoliyatiga ehtiyoj

Odatda baholash uchun ixtisoslashgan kompaniyalarga murojaat qilish bir qator hollarda tavsiya etiladi, ular orasida:

- kadastr baholash zarurati;

- agar sayt davlat mulkidan qaytarib olinishi kerak boʻlsa;

- agar korxonaning ustav kapitaliga hissa o'tkazish zarur bo'lsa;

- ipoteka yoki garovda;

- agar kerak boʻlsa, yerni sotish narxini aniqlang;

- xayriyalar uchun toʻlangan soliqlar miqdorini hisoblash.

Mulkni taqsimlash

Mulkni taqsimlashda yer uchastkasining bozor qiymatini baholash talab etiladi. Bu jismoniy va yuridik shaxslarga tegishli. Agar biz shaxslar haqida gapiradigan bo'lsak, unda baholash jarayoni er-xotin ajrashganda boshlanadi va saytda joylashgan binolarni hisobga olgan holda hisoblab chiqiladi. Yuridik shaxslarga nisbatan erni baholash yerlarni ajratishdan iboratva jamiyatning huquqiy maqomiga ko'ra har bir aktsiyador yoki jamiyatning sherik egasining ulushini baholash. Ko'pincha mulkni taqsimlash sudda da'vo bilan birga keladi, buning natijasida yer uchastkalarining bozor qiymati ko'p marta aniqlanishi mumkin.

Merosga bir nechta vorislar kirganda, yer uchastkalari ham toʻliq baholanadi. Agar taraflardan biri ekspertiza natijalariga rozi bo'lmasa, ish sudga yuboriladi.

Ijara narxini aniqlash

Baholashning bunday turi tez-tez yordam berishi mumkin. Bunday holda, er uchastkasining narxini hisoblashda uning bozordagi haqiqiy qiymati va ushbu turdagi hududlar uchun katalizlangan ijara stavkasi o'rtasidagi farq asos qilib olinadi. Ijara huquqining qiymati to'g'ridan-to'g'ri ijarachining vakolatlari, og'irligi va ijara huquqining amal qilish muddatiga, uchinchi shaxslar tomonidan baholanadigan mulkka bo'lgan huquqlarga, shuningdek, erning mo'ljallangan maqsadiga bog'liq.

Yer uchastkalarining bozor qiymati bevosita quyidagi omillarga bog'liq: hududlarning joylashishi; transport vositalari uchun qulaylik; kommunikatsiyalarning mavjudligi, shuningdek, ularning miqdoriy va sifat tarkibi. Bundan tashqari, geodeziya va muhandislik-geologik tadqiqotlar ma'lumotlarini hisobga olish talab etiladi, ularning ahamiyati juda katta, ayniqsa uchastkada qurilish ishlarini rejalashtirishda.

Muayyan sanadagi holat

Yer bozori narxlarning doimiy o'zgarishi bilan tavsiflanganligi sababli, baholash ma'lum bir sanadan boshlab amalga oshirilishi kerak. Er uchastkalarining bozor qiymati qog'ozlarga ko'ra, ya'ni ruxsat etilgan foydalanish holatiga ko'ra ularning maqsadiga qarab ham o'zgaradi. Maqsad hududni eng samarali yoki ehtimol utilizatsiya qilishni nazarda tutadi. Bularning barchasi yerni sotib olish narxini aniqlash uchun ishlatiladi. Bunday holda, hisob-kitoblar erdan foydalanish shakli va xususiyati bo'yicha farq qiluvchi alohida hududlarga bo'linadi.

Baholash metodologiyasi

Shunday ekan, yer uchastkasining narxini aniqlashdan oldin ba'zi savollarga javob berishingiz kerak:

- er uchastkasining maqsadi nima, shuningdek undan qanday foydalanishga ruxsat berilganligi;

- er uchastkalarida bevosita yaqin atrofdagi erdan foydalanishning qanday usullari va turlari ustunlik qiladi;

- er bozorida qanday oʻzgarishlar yuz bermoqda;

- hozir qanday turdagi erdan foydalanish kutilmoqda.

Yer uchastkasining bozor qiymatini baholash ma'lum ma'lumotlarga asoslanadi. Bu odatda quyidagilarni talab qiladi: baholash maqsadlarini aniqlash; hisob-kitob qilish uchun aniq sanani belgilash; mijozning tafsilotlarini bilish; sayt egasining hududga bo'lgan huquqini tasdiqlovchi hujjatlarga ega bo'lsa, u ijarachi yoki mulkdor bo'lishi mumkin.

Siz ham bilishingiz kerak:

- baholangan hududning maqsadi;

- ruxsat berilganyerdan foydalanish;

- hozirda saytdan foydalanish turi;

- baholanayotgan ob'ektning hududiy rejadagi o'rni, ya'ni transport uchun qulayligi va yaqin atrof-muhit;

- yaqin hududdagi yerdan asosiy foydalanish.

Bundan tashqari:

- er rejasi;

- hududiy chegaralarni belgilash haqida ma'lumot;

- saytdagi ba'zi yaxshilanishlar, xususan, binolar, inshootlar, kommunikatsiyalar mavjudligi to'g'risidagi ma'lumotlar, shuningdek ular haqida batafsil ma'lumot;

- ob'ektda joylashgan binolar, kommunikatsiyalar va inshootlar ko'rinishidagi og'irliklar mavjudligi to'g'risidagi ma'lumotlar, ular haqida batafsil ma'lumot.

Yer uchastkalarining bozor qiymati koʻplab nuanslarni hisobga olgan holda hisoblanadi. Tajribali mutaxassislar rahbarligida aniq baholash bilan yer bilan har qanday moliyaviy operatsiya xavfsiz tarzda amalga oshirilishi mumkin.

Balga ta'sir qiluvchi omillar

Har xil turdagi yer uchastkalariga ularni baholashda bir xil omillar ta’sir ko’rsatadi: joylashuvi, tashqi omillar, bozor sharoiti, foydalanish maqsadi va uning o’zgarishi ehtimoli, foydalanishdan olinadigan foyda. Muhimi, ikkinchisining taxminiy qiymati.

Yer uchastkasining bozor qiymatini baholash ma'lum bir sanadan boshlab amalga oshiriladi. Vaqt o'tishi bilan bu raqam o'zgarishi mumkin. Baholash tavsiya etiladimaksimal samaradorlik uchun asosdir. Ya'ni, tadqiqot o'tkazishda ekspertlar ushbu ob'ektdan qonunga muvofiq foydalanishning oqilonaligi, shuningdek, moliyaviy va jismoniy voqelik haqidagi taxmindan foydalanadilar. Ma'lum bo'lishicha, baholash natijasida o'rtacha xarajat emas, balki maksimal qiymat hisoblanadi. Ba'zan ob'ektni shartli, ammo asosli, turli xil turlari, shakllari va boshqa xususiyatlari bilan tavsiflangan bir qator qismlarga bo'linishiga ruxsat beriladi. Ko'pincha tadqiqot natijasi kutilganidan farq qiladi, chunki hozirgi foydalanish turi maksimal samaradorlikka mos kelmaydi. Bu kontseptsiya bilan shug'ullanish kerak.

Maksimal foydalanish

Yer uchastkasining bozor qiymati aniqlanganda quyidagi omillarni hisobga olish kerak:

- mo'ljallangan maqsad, shuningdek, foydalanishning ma'lum bir turi uchun ruxsatlarning mavjudligi;

- saytdan faktdan keyin foydalanish;

- joriy okrugda afzal qilingan yerdan foydalanish turi;

- shunga oʻxshash boʻlimlar uchun narxlar oʻzgarishiga oid prognozlar.

Xulosa

Baholash jarayonida oʻrganilayotgan hududdagi hududlarning oʻrtacha narxi, transport tarmoqlarining mavjudligi, er uchastkasida binolarning, muhandislik tarmoqlarining yoʻqligi yoki mavjudligi, ekologik vaziyat, infratuzilmaning uzoqligi va boshqalar. Qishloq xo'jaligi erlari uchun haqiqiy hosildorlikni, ishlab chiqarish xarajatlarini, tannarxni baholash kerak.mintaqadagi mahsulotlarni sotish, shuningdek, bir qator muhim omillar. Boshqa turdagi yer uchastkalari ham xuddi shunday baholanadi.