Ko’chmas mulk rivojlanishi va uning iqtisodiy rivojlanishdagi o’rni. Rivojlanish tushunchasi, turlari, tamoyillari va asoslari

2024 Muallif: Howard Calhoun | [email protected]. Oxirgi o'zgartirilgan: 2023-12-17 10:44

Koʻchmas mulkni rivojlantirish koʻp bosqichli jarayon boʻlib, bugungi sharoitda xavfli, uzoq va murakkab boʻlishi mumkin. Ko'chmas mulkni rivojlantirish yo'lida ko'plab to'siqlar paydo bo'lishi mumkin. Bunday jarayon loyihani dastlabki rejalashtirish bosqichidan oxirigacha olib borish uchun yillar talab qilishi mumkin. Ko‘chmas mulkni rivojlantirish loyihalari ham yuqori daromadli investitsiya imkoniyatlari bo‘lishi mumkin.

Konseptsiya

So'nggi yillarda iqtisodiy terminologiyada yangi tushuncha paydo bo'ldi - ko'chmas mulkni rivojlantirish faoliyati. Bu sanoatning rivojlanishi deganda mavjud binolar, inshootlar yoki yerlarni oʻzgartirish, ularning bozor qiymatining oshishiga olib keladigan tadbirkorlik faoliyati tushuniladi.

Oborot - bu ko'p qavatli uylar, savdo, ofis, ishlab chiqarish va ombor binolarini qurishda mavjud mulk yoki yerni yaratish, rekonstruksiya qilish yoki o'zgartirish bilan bog'liq bo'lgan biznes turi.ularning narxi oshishidan olingan daromad.

Konseptsiya

Qurilish industriyasini rivojlantirishni takomillashtirishning qiyinligi korxonalarning raqobatbardoshligi va unumdorligini oshirish maqsadida koʻchmas mulkni boshqarishning yangi shakllari, usullari va tizimlarini ishlab chiqish va joriy etish boʻyicha ilmiy va amaliy tadqiqotlarni kengaytirishga olib keldi. ularning faoliyati.

Bu shakllardan biri rivojlanishdir. Rossiya Federatsiyasida ko'chmas mulkni rivojlantirishning rivojlanishi bozor iqtisodiyoti tendentsiyalari natijasida ko'chmas mulk, investitsiyalar va qurilish sohasidagi tegishli biznes sohalarida paydo bo'lgan nisbatan yangi biznes turidir.

Ko'chmas mulkni boshqarish va rivojlantirish sohasida ilmiy-tadqiqot ishlari bilan shug'ullangan rus iqtisod fanlari Mazura I. I., Shapiro V. D.ning fikriga ko'ra, rivojlanish maxsus jarayon va kasbiy faoliyat (biznes) turidir. ko'chmas mulk qiymatini oshirish maqsadida uni sifatli o'zgartirish bilan bog'liq.

Taraqqiyot - bu ko'chmas mulkda yuqori sifatli o'zgarishlarga erishish jarayoni.

Oxir-oqibat, rivojlanishning asosiy belgilari aniq sifat ko'rsatkichlari, ya'ni ko'chmas mulk ob'ektining asosiy o'zgarishi va narxining oshishi, shuningdek, unumdorlik va investitsiyalarning daromadliligi.

Boshqa tomondan, rivojlanish ko'chmas mulkni yaratish va rivojlantirish jarayonini boshqarish tizimi sifatida ham ishlaydi, buning natijasida uning jismoniy, moliyaviy va huquqiytexnik xususiyatlar.

Ko'chmas mulk ob'ektini ishlab chiqish jarayonida o'zgartirish uning narxi bir necha marta oshib ketadigan tarzda sodir bo'ladi.

Natijada rivojlanishning fizik jarayonlari ob'ektning jamiyatning o'zgaruvchan ehtiyojlarini qondiradigan yangi iste'mol xususiyatlarining paydo bo'lishini ta'minlaydi. Bu o'zgarishlar ham dramatik bo'lishi mumkin va tashqaridan unchalik ko'rinmaydi. Biroq, ular har doim rivojlanishning zaruriy belgisi, ko'chmas mulkdan foydalanishning moliyaviy samarasini oshirish uchun zarur shartdir.

Xususiyatlar jamiyat ehtiyojlarini qondirish uchun rivojlanish jarayonida vaqt oʻtishi bilan oʻzgaradi.

Moliyaviy rivojlanish jarayonlari amalga oshirilgan jismoniy oʻzgarishlar natijasida mulk narxining oshishi shaklida amalga oshiriladi. Shu bilan birga, narxning oshishi hech qanday jismoniy o‘zgarishlar bilan ta’minlanmaydi, faqat bozor talablariga va uning mijozlari ehtiyojlariga javob beradiganlargina ta’minlanadi.

Bu qanchalik mos kelsa, yaratilgan ob'ekt qiymati shunchalik yuqori bo'ladi va ishlab chiqish samaradorligi shunchalik yuqori bo'ladi.

Mijoz ehtiyojlariga javob bersa, ishlab chiqish samaradorligi yaxshilanadi.

Tuzilishiga koʻra kompaniya koʻp tarmoqli investitsiya-qurilish konserni yoki har biri maʼlum bir ierarxiyada oʻz oʻrnini egallagan va oʻziga xos xususiyatlarga ega boʻlgan bir nechta tashkilotlardan iborat murakkab rivojlangan tizimga ega xolding boʻlishi mumkin. maqsad.

Shuni ta'kidlash kerakki, barcha tashkilotlar ishtirok etmaydiinvestitsiya va qurilish loyihasini yaratish va amalga oshirish jarayoni rivojlanish kompaniyasi tuzilmasi (tizimi) qismidir.

Ular loyihaning muayyan bosqichlarida ishtirok etgan munitsipal va xususiy kompaniyalar boʻlishi mumkin. Ammo ular qanchalik ko'p ushbu investitsiya va qurilish xoldingiga kiritilsa va rivojlanish kompaniyasining umumiy boshqaruvi ostida bo'lsa, bu kompaniya shunchalik samarali ishlaydi. Shu bilan birga, ushbu firmalar boshqaruv, tashkil etish, motivatsiya, nazorat va hokazolarning muayyan funktsiyalarini bajaradilar.

Taraqqiyot - restavratsiya, muhandislik, qurilish va boshqa ishlar bilan bogʻliq tadbirkorlik faoliyatining yangi turi. Ushbu ishlar tugagandan so'ng mulkda sifat o'zgarishi sodir bo'ladi va mulk qiymati oshadi.

Rossiya va xorijiy rivojlanish oʻrtasidagi farqlar

Asosiy farq shundaki, g'arbiy rivojlanish marketing tadqiqotlariga asoslangan ko'chmas mulk ob'ektini yaratish zarurati sxemasiga asoslanadi. Davlatimizda loyiha uchun mavjud boʻlgan aniq yer uchastkasi uchun investitsiya loyihasi ishlab chiqilmoqda.

Rossiyada koʻchmas mulkning rivojlanishi bizning kompaniyalarimiz hali ham xorijiy kompaniyalar bilan raqobatlasha olmasligini anglatadi, ammo bu doktrina shaharsozlikning rivojlanayotgan tizimi va zamonaviy jamiyatning evropalashuvi tufayli tobora ommalashib bormoqda. Ishlab chiquvchilarning roli tobora aniq bo'lib bormoqda. Ular fundamental tashkil qilishlari mumkino'zgarishlar. Transformatsiyalar turli yo'llar bilan amalga oshiriladi. Ishlab chiquvchilar biznesmenlar va keng profilli mutaxassislardir: huquq, pul va qurilish sohasida. Rossiyada ular kam va ularning xizmatlari narxi ancha yuqori.

Ishlab chiqish vazifalari

Ko'chmas mulkni rivojlantirish va boshqarishning asosiy maqsadi mulkdan maksimal daromad olishdir. Ushbu daromad manbai ob'ekt qiymati va loyiha qiymati o'rtasidagi farq sifatida loyihani amalga oshirish jarayonida yaratilgan qo'shilgan qiymatdir.

Bu yerda ishlab chiquvchining faoliyati tugallangan ob'ekt qiymatini maksimal darajada oshirish va xarajatlarni minimallashtirishga qaratilishi kerak.

Professional ko'chmas mulkni rivojlantirishning asosiy maqsadlari:

1. Davlat organlari bilan loyihani tasdiqlash jarayonini samarali tashkil etish.
2. Pudratchilar bilan ishlashni samarali tashkil etish, shuningdek, shartnoma savdolari orqali narxlarni va loyiha vaqtini minimallashtirish bilan ishonchli pudratchilarni jalb qilish. Rivojlanish loyihalarining qurilish qismini (amalga oshirishni) boshqarishni takomillashtirishning asosiy vositalaridan biri qurilish texnologiyalari bo'yicha professional loyiha menejerlarini jalb qilishdir.
3. Mablag'larni loyihaviy moliyalashtirishni samarali tashkil etish - moliyaviy resurslarni taqsimlashning iqtisodiy jihatdan foydali va yaxshi yo'lga qo'yilgan mexanizmini shakllantirish, bu turli xil mablag' manbalarining kombinatsiyasini va rivojlanish jarayonida ular o'rtasidagi nisbatning o'zgarishini o'z ichiga oladi.loyiha.

Taraqqiyot loyihalari uchun mablagʻ manbalari: oʻz mablagʻlari, toʻgʻridan-toʻgʻri moliyalashtirish, qarz mablagʻlari (shu jumladan, bank kreditlari, mablagʻlar).

Ushbu manbalarning har biri oʻzining afzalliklari va kamchiliklariga ega. Natijada, ishlab chiquvchining o'z mablag'lari odatda loyihaga ajratilgan mablag'ning eng kichik qismini tashkil qiladi.

Qurilish bosqichida loyihani moliyalashtirishning asosiy manbai qarz mablagʻlari va toʻgʻridan-toʻgʻri moliyalashtirish manbalaridan olingan mablagʻlar boʻlib, loyiha tugashi bilan ularning ulushi ortadi. Ishlab chiquvchi loyihaning kreditlardan mablag‘ajratishga ortiqcha bog‘liqligidan qochib, jalb qilingan mablag‘lar uchun to‘lovni minimallashtirib, loyihani amalga oshirish jarayonida ushbu manbalarni birlashtira olishi kerak.

4. Ixtisoslashgan brokerlik kompaniyalarini jalb qilgan holda yaratilgan ob'ektni sotish (ijaraga berish) ni samarali tashkil etish. Savdoni tashkil etishning turli usullarini qo'llash orqali savdo guruhlari salohiyatini oshirish quyidagilarni o'z ichiga oladi: Internet orqali ishlash, ijtimoiy tarmoqlardan foydalanish, dalada sotish.

Prinsiplar

Ko'chmas mulkni rivojlantirishning asosiy tamoyillaridan biri bu loyihaning turli bosqichlarida - marketing ishlaridan tortib, qurilish ob'ektlarini ekspluatatsiya qilishgacha bo'lgan bosqichlarda ishlaydigan kuchli maslahatchilar guruhini yaratishdir. Bunday mutaxassislarni jalb qilish arzon emas, lekin tajriba shuni ko'rsatadiki, bu foydali.

YoiqLoyihani ishlab chiqishdagi har bir qadam asosiy fikrlarni ta'kidlashi kerak, ularning muvaffaqiyatli amalga oshirilishi bilan siz butun loyihaning muvaffaqiyatli natijasini kutishingiz mumkin. Bozor tadqiqoti quyidagi savollarga javob berishi kerak:

• bozorning qaysi sektorida hozir toʻldirilmagan boʻshliqlar bor va ular kelajakda ham qoladimi;
• qurilgan maydonni sotish uchun narx darajasi qancha boʻlishi mumkin;
• loyihaning rentabelligi prognozi qanday;
• muayyan sektorda raqobatning qanday darajasi;
• ehtimolli xavflar va ularni kamaytirish usullari.

Koʻchmas mulk bozorini oʻrganish turli tarmoqlardagi mavjud talab va taklif muvozanatini topish va shu orqali maʼlum sohalar yetishmaydigan toʻldirilmagan boʻshliqlarni aniqlash imkonini beradi.

Sotish narxi va qurilish narxini oʻrganish loyihaning samaradorligi maksimal boʻlgan tarmoqlarni topish imkonini beradi.

Tadqiqotda ushbu xususiyatlarning prognozlariga katta e'tibor berilishi kerak, chunki bozordagi vaziyat doimiy ravishda o'zgarib turadi. Tadqiqot shuningdek, raqobatchilar ishini o'rganish, ularning kuchli va zaif tomonlarini aniqlashni o'z ichiga olishi kerak.

Koʻrishlar

Taraqqiyotning ikkita asosiy turini ajratish odatiy holdir: pullik rivojlanish va spekulyativ rivojlanish.

Toʻlovli ishlab chiqish - bu qurilish biznesining bir turi boʻlib, unda ishlab chiqaruvchi kompaniya qurilayotgan obʼyektga egalik qilmaydi, faqat investitsiya funksiyalarisiz sof rivojlanish bilan shugʻullanadi. Rivojlanishning bu turieng kam xavf.

Zamonaviy Rossiya qurilish bozoridagi an'anaviy rivojlanish investitsion va qurilish jihatlarida ishlab chiquvchilar mablag'larining ajralmas ishtirokini nazarda tutadi.

Qurilish kompaniyasining investitsion loyihalardagi roli ulushi 100 foizdan 35-40 foizgacha.

Spekulyativ rivojlanish birinchi variantga qaraganda qiyinroq. Ishlab chiquvchi tijorat ko'chmas mulkini quradi, loyihaning asoschisi sifatida harakat qiladi. Yirik rivojlanish loyihalarining moliyaviy sxemasi ishlab chiquvchining o'z mablag'lari va jalb qilingan investitsiyalar: bank kreditlari va bo'lajak ijarachilardan to'lovlar kompleks birikmasidan iborat.

Spekulyativ rivojlanishdagi yuqori foyda loyiha muvaffaqiyatsizlikka uchragan taqdirda yuqori xavf bilan birga keladi. Spekulyativ rivojlanish ko'chmas mulk bozoridagi investitsiya jarayoni ishtirokchilari o'rtasidagi munosabatlarning eng qiyin shaklidir, chunki ko'chmas mulk, qurilish jarayoni, dizayn va o'ta qiyin bank operatsiyalari bir loyihada aralashtiriladi.

Dasturchi kim?

Dasturchi - ob'ekt yaratuvchi va bu jarayonni boshqaradigan kompaniya. Ishlab chiquvchi tomonidan bajarilgan barcha ishlarning umumiyligi ko'chmas mulk sohasidagi murakkab investitsiya loyihasidir. Loyihani amalga oshirish jarayonida ishlab chiquvchi (aka ishlab chiquvchi) risklarni minimallashtirish va rentabellikni oshirishga intiladi. Ba'zi hollarda u faqat ijrochi sifatida harakat qilishi va mijozdan o'z ishi uchun belgilangan haq olishi mumkin. Agar ishlab chiquvchiloyiha tashabbuskori sifatida harakat qiladi, keyin u barcha tavakkalchiliklarni o'z zimmasiga olishga majbur bo'ladi.

Dasturchi - bu yangi ob'ektlarni yaratish yoki mavjud ob'ektlarni ta'mirlash, ularni muvaffaqiyatli sotish va sotishga ixtisoslashgan ko'chmas mulk bo'yicha mutaxassis. Bu xodimlar xavf va ish yukini bo‘lishish uchun ko‘pincha hamkorlar bilan ishlaydi va ular ko‘chmas mulkni keng miqyosda ishlab chiquvchi yoki ko‘chmas mulkni rivojlantirishni turli portfelda bitta investitsiya vositasi sifatida ishlatadigan yirik kompaniyalarda ishlashi mumkin.

Odamlar dasturchi kasbiga turli nuqtai nazardan yondashishlari mumkin. Dasturchilar koʻchmas mulkni rivojlantirish boʻyicha ilmiy darajaga ega boʻlishi yoki koʻchmas mulk agenti, pudratchi yoki arxitektor sifatida faoliyat yuritishi mumkin.

Ko'chmas mulk ishlab chiqaruvchisi sifatida ishlash juda qiyin ish. Ishlab chiquvchilar kelajakdagi stsenariylarning keng doirasini baholay olishlari va ularning ishlashi va maqbulligini aniqlashlari kerak. U bo'sh uchastkaga qarab, undagi imkoniyatlarni ko'rishi yoki vayronaga aylangan bino bo'ylab ekskursiya qilishi va kelajakda qayta qurish va muvaffaqiyatli sotish rejasini tuzishi mumkin.

Ishlab chiquvchilar minglab ob'ektlarni qamrab oladigan bir nechta bloklarni qurishda ishtirok etadigan keng miqyosda ishlashga moyil.

Koʻchmas mulk sohasida tajriba juda muhim, chunki ishlab chiquvchi loyiha muvaffaqiyatli boʻladimi yoki yoʻqligini tushunish uchun bozorni yaxshi bilishi kerak. Ishlab chiquvchilar, shuningdek, ularni qondirishga yordam berish uchun mahalliy hukumatlar bilan aloqalarga muhtojLoyihani oldinga siljitishda yordam beradigan ofisdagi odamlardan tortib, ushbu loyihalarni oldinga siljitadigan munitsipalitetdagi rejalashtirish bo'yicha hamkorlargacha.

Yaxshi dasturchi ham kattaroq jamoaning bir qismidir. Ishlab chiquvchi loyihani boshidan oxirigacha boshqarish uchun me'morlar, pudratchilar, landshaftchilar, siyosatchilar, ko'chmas mulk agentlari va boshqa ko'plab mutaxassislar bilan ishlashi kerak. Ishlab chiquvchilar yaxshi jamoalarni tanlashi, ularni samarali tashkil etishi va loyiha va jamoa aʼzolarining ehtiyojlarini qondirish uchun ularni boshqarishi va umumiy rivojlanish ustidan nazoratni saqlab turishi kerak.

Koʻpgina ishlab chiquvchilar yuqori darajadagi turar-joy koʻchmas mulki, tijorat koʻchmas mulki, oʻrta darajadagi koʻchmas mulk, kam taʼminlangan uy-joy va boshqalar kabi maʼlum bir ixtisoslik sohasini tanlaydilar.

Ishlab chiquvchilar oʻz loyihalarining geografik chegaralarini ham kengaytirishlari mumkin. Misol uchun, Nyu-York shahridagi yuqori darajadagi turar-joy bozori bilan bog'liq qurilish Minneapolisda u qadar muvaffaqiyatli bo'lishi shart emas.

Loyiha bosqichlari

Uy-joy mulkini rivojlantirish loyihasini uch bosqichga bo'lish mumkin:

1. Dastlabki bosqich: Dastlabki bosqichda loyiha ekspertiza, tadqiqot va ruxsatnomalarga qaratilgan. Bu odatda davomiylikning eng mos kelmaydigan qismidir. Ushbu bosqichda investitsiya qilish eng katta va eng xilma-xil xavflarni o'z ichiga oladi, chunki ko'plab noma'lum omillar mavjud. Ushbu bosqichdagi asosiy qadamlardan ba'zilari quyidagi tartiblarni o'z ichiga oladi:

• ekologik baholash;
• imtihonlar;
• bozor tahlili va texnik-iqtisodiy asoslash;
• erni olish yoki yer sotib olish huquqini ta'minlash;
• sayt rejalari, rivojlanish rejalari va qurilish rejalari;
• qurilishni moliyalashtirishni tashkil etish;
• infratuzilma yaxshilandi.

2. O'rta bosqich (qurilish bosqichi): binolarni qurish va obodonlashtirishni o'z ichiga oladi. Loyihadan oldingi ishlar allaqachon yakunlanganligi sababli, ushbu bosqichda loyihaning risklari sezilarli darajada kamayadi, ammo to'liq bartaraf etilmaydi. Ushbu bosqichdagi asosiy qadamlardan ba'zilari protseduralarni o'z ichiga oladi:

• qurilish moliyasini oshirish;
• loyiha marketingi;
• oldindan lizing;
• mulkni boshqarish tashkiloti (agar oldindan ishlab chiqish vaqtida amalga oshirilmasa).

3. Yakuniy bosqich (operatsiya): binoning hayot aylanishining birinchi bosqichidir. Oldindan ishlab chiqish va qurilish bilan bog'liq xavf-xatarlar shu nuqtaga qadar bartaraf etilishi mumkin bo'lsa-da, ijarachilarning ahvoli hali ham xavf ostida. Yakuniy bosqichdagi ba'zi harakatlar quyidagi tartiblarni o'z ichiga oladi:

• agar hali bajarilmagan boʻlsa, xaridorni qidiring;
• doimiy marketing va lizing;
• ushlab turish strategiyasini belgilang;
• mulk boshqaruvini kuchaytirish;
• barqarorlikka erishing.

Agar biz tijorat koʻchmas mulk bilan shugʻullansak?

Investitsiya olib kelishi uchunkutilayotgan foyda, siz uni bozorda to'g'ri joylashtirish va ilgari surish haqida tashvishlanishingiz kerak. Ayni paytda Rossiyada vazifa ushbu bozorda raqobat juda yuqori ekanligi bilan murakkablashmoqda. Shu sababli, tijorat ko'chmas mulkini rivojlantirish har qachongidan ham dolzarbroq.

Tijorat koʻchmas mulkni rivojlantirish moliyachi uchun koʻp afzalliklarga ega. Asosiylari:

• chakana savdo maydonchalari narxining bosqichma-bosqich oshishi, bu ularga tez orada joyni yuqori narxda qayta sotish imkonini beradi;
• passiv ijara daromadi olish imkoniyati;
• eng kam xavf bilan xavfsiz investitsiya.

Har qanday holatda ham ob'ektning o'zi qandaydir qiymatga ega, chunki kerak bo'lganda istalgan vaqtda uni amalga oshirishdan mablag' olishingiz mumkin.

Taraqqiyotning savdoda qoʻllanilishi

Chakana koʻchmas mulkni rivojlantirishni hisobga olgan holda, biz bu holatda investor oldiga qoʻyiladigan asosiy vazifalarni ajratib koʻrsatishimiz mumkin.

Ularga quyidagilar kiradi:

• Raqobatchilarni aniqlash va xaridorlarni xarid qilish va koʻngilochar majmuaga jalb qilishning eng yaxshi variantlarini topish uchun marketing bozori tadqiqoti;
• odamlar oqimini hisobga olgan holda savdo yoki biznes markazining joylashuvi uchun optimal saytni qidiring;
• savdo maydonlarini joylashtirish boʻyicha taklif qilingan rejani ishlab chiqish (zonalarga boʻlish).

Savdo markazlari uchun ijara narxi nafaqat binolarning maydoniga, balki uning joylashgan joyiga ham bog'liq - kirish joyiga yaqinroq yoki odamlar gavjum joylarda joylashgan. bo'ladiqimmatroq.

Vaqti-vaqti bilan qurilishga qoʻshimcha investitsiyalarni jalb qilish kerak boʻlishi mumkin.

Ombor mulki

Ombordagi ko'chmas mulk bugungi kunda Rossiya rivojlanish bozorining eng jozibali segmentlaridan biridir. Bozor hali to'yinganlikdan yiroq. Sifatli ob'ektlarning takliflari ahamiyatsiz. Talab sezilarli. Investitsiyalar rentabelligi taxminan 15-17% ni tashkil qiladi va o'zini o'zi qaytarish muddati 4-5 yil ichida. Ombor ko'chmas mulkini rivojlantirish bo'yicha loyihalarni amalga oshirish ham yirik ishlab chiqaruvchilar, ham o'rta ishlab chiqaruvchilar tomonidan amalga oshiriladi.

Xulosa

Shunday qilib, rivojlanish ko’chmas mulk bozoridagi iqtisodiy, tashkiliy, huquqiy va jismoniy munosabatlar tizimidir. Ushbu sohada loyihani amalga oshirish innovatsiyalarni qo'llash va ularning sarmoyasi asosida rentabellik olish imkoniyatiga ega.